2018年安徽龙湾星晨豪宅项目三期定位及营销策略报告研究报告.ppt

金碧花园的华丽转身;;发现星晨（星光闪耀、稀缺、永恒、生机蓬勃） 石湾城市中心 拥有石湾首个五星绿化园林、超大社区、低密度、纯住宅、游泳池、篮球场等高端配套 石湾——大石龙区域、石龙中心区辐射;面对这样一块不可多得5A级的地段以及五星级的产品星辰该赋予它怎样的使命？;本项目承载着什么？;本项目的历史使命？;基于3C法来验证项目品质豪宅的体系;;石湾房地产层次格局：石湾项目主要集中第二层次，第一层次极少，目前仅皇庭1号项目;;区域典型案例分析;发布会-名人名嘴助兴;区域典型案例分析;区域典型案例分析;户型配比：以76-89㎡二房、103-125㎡三房为主，有部分四房和别墅。 销售情况：二房、三房销售良好，别墅销售较好，四房销售较弱。 销售状态：洋房剩余20多套。 项目卖点：可望东江江景，离石龙仅一桥之隔。 客户来源主要为石龙。;区域典型案例分析;外部配套齐全：项目周边教育、医疗、购物、金融、邮政等生活配套设施齐全； 内部环境优越：低容积率（2.28)、高电梯比（1梯2户、2梯2户）、停车位996个（车位比接近60%） 价格优势明显：洋房3400元/㎡，98折外，一次性付款可申请99折或98折。 带商铺别墅（碟式），均价4200元/平米，合130万/套（带车库、一层商铺、别墅） 联排别墅：均价5000元/㎡ 独栋别墅：均价8000元/㎡ 购买客户：50%为东莞石龙石碣客户，本地购买客户为中小学教师（镇政府组织团购，教师购买可补贴6万元，有85批教师购买） 外地购房：可申请银行贷款，不过需由开发商提供社保证明，费用4000元。;石湾区域楼市总结;;;结束石湾洋房半成品时代！;;;;石湾中心区： 毗邻石湾南路，镇政府，市政配套齐全 辐射石龙中心区、 新城区;临城市主干道，星级交通体系;2;项目由13栋高层组成，板式排列，建筑整体板式设计，以减少道路噪音不利影响； 整体呈南北布局，小区整体显得通透，产品以南北朝向为主、采光通风俱佳； 地标性建筑，最高建筑高度近93米； 人车分流，一个人流主入口，三个车流出入口，内部交通接驳畅顺；;无边界泳池;五星级园林，全城首个引入迪斯尼概念儿童游乐场（建议导入）;??城首创沙滩泳池（建议导入）;;建议打造五星级沙滩泳池 全城首个五星级入户大堂 地下室带水池，便于种植植被绿化 人车分流，实现小区的安全化，高端化管理 新古典主义的外立面线条，渗透出项目的高档次和品位;全城首创五星级天际泳池;全城首个6米高，五星级入户大堂;三期一区主力户型：两房、三房，部分四房。 两房面积85-100平米，占比31.5% 小三房面积105-130平米，占比29% 大三、四房面积区间135-175平米，占比39.5%;*;*;*;;也许设计一扇门的心思，就超过了别人设计一整套房，没有办法，因为我们揽星，我们做的是品质豪宅。;星晨品质豪宅新巅峰 ——石湾可以骄傲;;;寻找挑剔的眼光—目标客户定义 ;;寻找挑剔的眼光—走进他们;劳女士（个体经营户） 年龄：35岁 月收入：10000-15000元 工作区域：石龙 已婚，有车，在城区有房，在石龙处于租房状态，很想附近购房，面积不需要太大，价格不太在乎，要求档次高点的房子。 周边配套希望好一些，最好是有会所里还要有一些必要的配套设施，比如运动场所、棋牌室、餐饮店等。 治安要好一些，担心老人或小孩的安全。;何先生（制造业企业主） 年龄：38岁 月收入：30000左右 区域：石龙 本地客户，已婚，以前买的房子，面积是挺大，就是环境不是很好，小区内居住人员比较混杂，品质不高。 现在在城区购房，交通便捷，出行方便，之前有考虑在石龙买房，但总觉得品质不太好，没什么保证，配套又不齐全。 要是换房子的话，小区环境绝对要好，还有就是健身的场所比较齐全。安防智能化要先进，住在里面有身份。 买房就是为了住得更舒适点，家人更幸福些。;李先生，外贸公司中层管理人员 （深圳福田） 年龄：40岁 月收入： 10000-15000元 已婚，经常石龙出差，准备在石龙周边购置一套90平方左右的洋房作为自住，价格控制在40万以内比较合适。主要是考虑石龙交通便捷外，同时要求的物业管理及先进的家居智能化。;核心竞争力：高端产品 +高档配套;客户需求敏感点;客户需求敏感点;;130平米以内客户圈定;;;;170平米的客户圈定;;;;价值认同感 身份的象征高升值潜力楼盘的品质生活的品位;目标客户区域;;项目形象;价格定位;;销售计划;;诺贝尔奖得主，心理学家Daniel Kahneman经过深入研究认为，对体验的记忆由两件事决定：高峰时（无论好与坏）与终结时的感觉。 Kahneman的峰终定律 (Peak-End Rule) 是我们潜意识用来总结体验，之后依靠这些总结去提醒