2009深圳东方银座·国际公馆营销策略总纲资料教程.pptVIP

东方银座·国际公馆 营销策略总纲;报告提纲;金地名座/2.5万/409套/剩70余套;轩泰;至09年底，区域内竞品存量不大,主要竞争对手是阳光玫瑰园的第三批推售单位,约900套;主要竞争对手：中海阳光玫瑰园后续开发增量;竞争环境相对宽松;报告提纲;项目概况;前 海 路;产品构成;前海——新兴的中心区域;前海区域价值 由深圳主流住区向新兴城市核心区转变 ;前海桂庙路以北，配套相对成熟;地铁1号线沿线物业，交通便捷;复式户型具备创新点和附加值;二三层引进精品酒店，东方银座集团自主经营;这意味着住户可以享受酒店式物管的贴心服务;这意味着住户可以享受酒店的配套设施;这意味着住户可以享受商务化的设施和服务;架空层设立泛会所，运动设施、休闲空间、商务功能一应俱全;项目核心价值点;领导者; 市场占位上我们是补缺者，小户型在全市范围内具备稀缺性，有利于全市范围内客户资源的占领； 策略上我们要做挑战者，改变游戏规则，跳出前海区域“大社区里的小户型”这种价值模式，打造差异化的核心竞争力;报告提纲;区域内典型小户型项目客户分析;备注：四海公寓开盘时间：2009-04-12 数据来源：世联数据平台;本项目客户定位思考;;客户描述;;客户描述;;客户描述;;WHO Is our client？;报告提纲;;减小劣势，避免威胁; 本项目营销成功的关键在于抓住东方银座酒店品牌，充分挖掘和打造“差异化”价值，通过酒店品牌支撑所带来的品位生活享受吸引客户，树立都市品位生活新代言的形象;价值突破模型;营销策略分解;２００9年;;案名：东方银座国际公馆 城市BOUTIQUE 品位生活家;营销策略——展示策略;营销前置 突破·亮点：;停车场 突破·亮点：;商业街 突破·亮点：;商铺 突破·亮点：;没有售楼处，只有星巴克式的休闲咖啡馆和人性化贴心服务;收费制，方显尊贵;品咖啡，翻杂志，遐想银座生活;没有销售代表，只有管家，只有朋友;首创夜间销售模式，周末72小时连续营业;建议要点： 电梯间融合酒店式内装风格，与酒店大堂整体 效果统一； 设计体现简约、档次感，避免细部复杂处理，方便后期物业管理;样板房 突破·亮点：;有一种生活，叫东方银座;不需要过多的摆设，但通过典型的元素，以绘画或挂画等形式展现不同功能区域的生活场景;展示要求： 如果不能完全完工，则要求做到部分全景展示;架空层体验关键点：泛会所主要设施到位，客户可以使用体验；水吧物料及服务人员到位 泛会所主要功能区域：健身区域、游泳池、商务中心（含图书馆和水吧）、棋牌室、桌球室 到位时间：2009年11月;如同五星级酒店水牌版的精致统一，随处可见; 服务展示 五星级酒店着装 礼宾式服务 提前展示，销售期即开展服务;营销策略——客户策略;“银座生活圈”;”银座生活圈“会刊;蓄客期——“初级会员”/白银会员 （09.10.20—09.12.14）;认筹期——“VIP会员”/白金会员 （09.12.15—09.12.25） ;开盘——“终身会员”/钻石会员 （09年12月26日开盘后） ;;第一阶段重点;新闻发布会;秋交会;银座生活体验活动;报纸软文炒作;网络炒作;第二阶段重点;售楼处开放;生活推荐会;英式下午茶活动;关键词：由远及进，由外到内，全城推广;线下渠道;线下渠道;第三阶段重点;定向团购;a.优势： 扩大项目影响； 发动社会力量，促进项目销售； 客户群体的针对性强，成本低。 b. 风险提示： 信息公开度高，若有人恶意诽谤会对项目产生不利影响； 客户信息公开，可能被他人利用争抢客户。因此必须强化群管理员职责。 ;工作阶段;报告回顾;营销费用预估;汇报结束！谢谢！ 世联地产东方银座项目组 2009.5