2009成都锦江创意大厦整合营销提案90p资料教程.pptVIP

锦江创意大厦整合营销提案;成都经济保持高速增长态势，为楼市发展提供了良好的外部环境;区域工业发展前景巨大，占全市GDP比重的40%左右。;项目所处区域为锦江工业集中发展区，发展方向为烟草加工、报刊印刷及以奶制品为主的食品制造业。;市场写字楼存量大，截止7月共计175.4万平方米，供大于求，供销比创新高。;成都写字楼分布呈哑铃状，随着政府南迁，城南区域内高档写字楼成为新热点，区域写字楼供应量巨大。;市场发展趋势;区域定位变革;锦江工业园区的几次定位变革，说明区域的调整中发展，适应发展需求。;产业规划——设计创意和信息服务业的产业格局,上下游产业丰富形成共生、促进关系;如果区域被重新定位为“锦江创意商务区”，那么对区域有了更明确的定位及发展方向。;创意产业包括的13类行业，这就是我们项目项目的核心客户;项目卖点是什么;我们卖什么;十大卖点;;;;;;;;;;;哪些卖点具有唯一性、排他性优势？？;我们卖什么;客户需要什么？;成都楼市针对写字楼板块于09年做过一次写字楼需求访谈；访谈内容如下：;被访人——行政人员 访谈员：贵公司选择在此办公的主要原因是什么？是否偏爱西门片区？ 行政人员：当时西门这一带非常旺，交通方便。 访谈员：那是否打算就在西门购买办公区域呢？ 行政人员：应该不会买这里，会考虑在中心区购买写字楼。 访谈员：为什么会打算在中心区办公？ 行政人员：因为客户都在往中心区搬，我们当然会选择靠近客户。 访谈员：你们选择写字楼时，更关注写字楼些什么？ 行政人员：交通要方便，写字楼形象要高档，配套服务要全，最好懂国际贸易的专业律师行。 访谈员：贵公司办公，一般需要哪些方面的配套服务？例如会议室、商务酒店住宿、商务翻译、商务秘书、专业律师行、银行等？ 行政人员：如果有，当然好了。一般需要律师、翻译和银行等。;被访人——于总 访谈员：贵公司选择在此办公的原因是什么？ 于总：没有什么原因，就是朋友的写字楼，租金比较特殊。 访谈员：请问将来有购买的意向吗？ 于总：有，有想过拥有自己的物业，但一直没有找到合适的地方。 于总：是的，因为目前的办公面积和办公布局不是十分合理。 访谈员：您选择购买写字楼更关注什么？ 于总：首先是租售价格，其次是交通便利，然后才会考虑到档次形象的问题。 访谈员：您对写字楼有没有什么特别的需求？ 于总：配套应尽量齐全，停车位要充足，如果经常找不到停车位，是一件很烦恼的事情。 访谈员：除了车位配套意外，您对写字楼服务有什么需求？例如专属会议室、商务酒店住宿、商务翻译、商务秘书、专业律师行、会计师事务所等？ 于总：商务秘书和银行。;客户需求的三个层面;企业购买写字楼路线图;我们卖什么;国际趋势是什么？;国际写字楼产品特征是：企业办公空间＋企业形象空间＋高附加值的一揽子商务解决方案;;我们的出路;主题形象定位;推广语;竞争是什么;SVO，服务式写字楼是指采用全装修并配备服务人员和设施的写字楼。 各项的服务可以包含在一次性支付的租金内,也可单独计算。;SVO是管家;SVO是专业的;SVO是低成本的;SVO如何操作？;SVO如何展现 ;实施SVO带来的结果;我们如何卖？ ;;成功案例——时代广场;滞销案例——天府中心; 客户规律; 营销规律; 策略1——市场竞争不可预计，战线越长，风险越大;整合策略 以开发商利益最大化为基础，适当考虑利润最大化的实现，在推???中表现客户利益最大化的开发商责任感。;;由写字楼客户构成和需求无规律的惯性决定，项目推盘可在三个节点内考虑价格调整： 项目传播期，少量推盘，提供大面积单位，以自用的大客户积累为主； 项目亮相期（示范区、外立面段落），适量推盘，大小面积单位兼顾，抓住自用客 户和投资客户； 项目呈现期（外立面完全呈现，项目土建基本施工完毕），存量推售，保留一定大 面积，以备大客户随时出现的可能性。; 工程节点； 推广节点； 政策影响； 区域大事件。; 推盘建议; 推盘建议;推广战略;主要推广方式;推广五部曲;;抢占新CBD制高点——户外广告牌封杀计划;楼体包装;成都唯一SVO商务办公空间新闻发布会;楼书制作;DM直邮;报纸广告;网络推广;了解SVO商务空间;企业竞争力高峰论坛;邀请张维迎先生进行企业竞争力演讲;行业“路演式”推广;体验SVO商务空间;样板房体验;商务配套体验;商务配套体验;体验公共区域;一揽子商务服务体验;设备展现;大堂服务;推介SVO;短息;锦江创意大厦导入期媒体排期计划;