2009山东·莱钢山海天龙凤苑市调报告34p研究报告.pptVIP

山海天龙凤苑项目市调报告 2009年5月 一、市场分析 户型销售比例 市场主力户型需求是以三室两厅两卫为主，两室两厅一卫为辅。 一、市场分析 2007-2008年，片区住宅物业价格大幅上涨15％， 销售价格 一、市场分析 大盘的销售拉升了莱钢整体价格水平； 本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 莱钢整体市场是供不应求，导致上涨速度过快 3、价格上涨分析 二、项目分析 1、项目基本概况 地理位置 项目位置莱芜市钢城区俯前大街以南，汶水路以西 项目性质及规模 项目占地6403㎡，总建筑面积约43093㎡，非住宅面积10330㎡ 地块现状 地块呈正方形，项目已经建完，准现房销售。 二、项目分析 2、SWOT分析 1）优势（strength） 项目位于莱钢行政区 对面和东面均有公园 配套设施齐全 准现房销售 二、项目分析 2、SWOT分析 2）劣势（weakness） 项目规模小，容积率高，绿化率低 绿化、景观规划不合理 户型设计不合理，面积过大对项目运作不利 人流量少对商业运作不利 缺乏专业的销售团队和物业公司，缺乏楼盘包装和推广 没有供暖，中央空调物业费高 二、项目分析 2、SWOT分析 3）机会（opportunity） 钢城区有资金和有需求大面积的客户群体 莱钢集团员工5人争抢一套房机会，切入市场迅速销售 4）威胁（threats） 莱钢集团的垄断性开发 莱钢集团对开发项目的配套控制 周边项目的挤压 三、竞争对手分析 楼盘 位置 规模 配套 现状 亲和家园 钢都大道 占地面积300亩左右 由于该项目同属莱钢区中央居住区，教育、生活、交通、金融等配套基本一样。 部分楼梯完工 开始销售 冠城国际 钢都大道 占地面积280亩左右 工地刚启动 德宝家园 俯前大街 占地250亩 左右 工地刚启动未开盘 三、竞争对手分析 楼盘 定位 面积 价格 特点 亲和家园 美食街 三层商业面积在200多以上 走访时售楼处关门 冠城国际 中档 商住一体 未 未开盘 商住一体环境设计好 德宝家园 中低 沿街商业 主体面积113-139平米 认购中价格未定 面积户型合理 三、竞争对手分析 通过各个项目的比较，各项目都有以下的一些特性： 规模大于我盘，都为商住一体，且并不远。 由于都处同一片区周边配套几乎相同。 户型和面积相差无几。 都没有做品牌及形象广告，销售及宣传手段原始。 85%左右的成交客户为莱钢集团员工。 从以上分析来看，我们无论在市场上的推广和营销策略都应创新，独特。势必以最短时间销售完毕，要不然后期销售压力继续加大。 四、客户分析 莱钢集团员工 莱钢集团的开发量少和开发速度慢，导致市场供不应求，无法满足消费者需求。 个体生意户 手头有资金，由于莱钢城区所开发的项目基本上都是莱钢集团开发的，只对内部销售。其他开发商的开发量也无法满足其他人的购房需求。 五、规划建议 第一部分：住宅 住宅一楼大厅进行中档装修，提升项目的形象和品质。 建议大厅打造成业主们的休闲娱乐场所，如：健身房，阅览室等娱乐设施。 五、规划建议 建议5层露台做上绿化，配上相应的健身设施，弥补项目的规划不足，提升项目品位 五、规划建议 小区整体绿化建设，包括围墙，建议重新砌墙、粉刷，提高小区绿化率，弥补小区规划的不足，提升小区档次。 五、规划建议 第二部分：商业 建议1-2层引进十八乐超市，用品牌效应带动人气，且对商家进行免租一年以上（含一年）的优惠政策。 五、规划建议 3层做中档餐厅与南面的美食街相呼应。 4层做娱乐场所。如：KTV、足疗，洗浴，电玩游戏城等 五、规划建议 建议一层东南角处改建成观光电梯，方便3-4楼的人流输送，对3-4层的商业运作起到关键性的作用。 五、规划建议 对项目的商业楼体进行外部形象包装，制作广告牌，着重宣传本项目，提升商业品质。沿街绿化带和亮化灯可有特色，用高档灯柱夜晚吸引人气，有人气提升商业财气。 六、销售建议 由于金融危机的影响，整个房地产市场走入谷底。目前房地产市场状况不利于运作商业项目，所以我们认为该项目分部分运作， 第一部分：销售住宅; 第二部分：商业招商，积累商业客户; 第三部分：竞标知名的商业运营公司整体运作; 六、销售建议 A、住宅 六、销售建议 加大对住宅项目的推广力度，提升项目整体形象，促进住宅的销售。 对住宅部分做一次开盘促销。 对住宅销售价格进行合理的调整。 对住宅的户型面积合理调整或打出赠送的面积的势头。