2018沈阳京城中心项目营销策略方向报告 77p资料教程.pptxVIP

;项目的营销机会在哪里？;我们的营销策略方向是什么？;沈阳房地产市场扫描;沈阳城市概况;高速发展中的东北工业强市， 东北亚经济圈环渤海经济圈的中心要地； 东北最大的交通枢纽中心；;沈阳城市经济发展态势良好，经济总量居全国17，东三省第2； 人均GDP稳步增长2011年达到72637元,居民生活水平稳步提高;第二产业发展平稳，第三产业发展迅速 ；;人口 2011年沈阳市总人口722.7万人，其中城市人口519.1 万人。2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城 镇化水平达到87%；到2030年，常住人口达到 1200万，城镇化水平达到90%。;沈阳城市概况---城市规划;全国第七、东北区第一座拥有地铁的城市！ 轨道交通为经济提速！ 带动非核心区板块快速上升。;整体城市形象好，城市人口增速较快，人均收入水平稳步增长。 与经济发达地区二线城市相比，沈阳总体经济发展态势强劲，但规模化产业开发起步较晚,2008年以来形成规模化产业开发热潮。 城市建设自2008年以来速度较快，产业布局初步形成，区域发展由核心区带动周边区的格局初步形成。 轨道交通为经济提速，大城市格局正在建设中，多中心局面显现雏形。 ”南北金廊“、”东西银带“配套新城集中建设期，城市面貌日新月异。;沈阳房地产市场扫描;央行年内二度降息 加码稳增长.解读：持续降低的贷款利率有利于激发贷款需求和降低企业融资成本，政策鼓励贷款规模增长。;沈阳房地产开发投资自2006年起进入高增长周期，2008年达到峰值，随后呈整体下降趋势，在2010年出现短暂反弹后，再次进入缓慢增长阶段。 土地市场2011年供需两旺，2012年前9月土地供量近3000万平米超历年，排全国第3，仅次于天津、武汉。; 土地市场整体供大于求，供求比逐年提高，2011出现土地成交高峰，2012年出现回落。;;土地供应分布较集中，加剧区域市场竞争。;总体市场供略大于求、成交速度平稳,后市存量压力增大。年度成交总量约1200万 平米，成交套数约12万套左右。月均成交量130-150万平米。;总体市场价格水平： 住宅市场价格总体平稳，整体均价6300元左右/平米。低于大连， 高于哈尔滨及长春。单套面积50-120㎡刚需产品约占70%。;城区板块;序号;低总价产品仍是市场主导，70平米以下户型成交套数最高。;住宅市场小结;金廊商圈南至浑河桥，北达市政府，东西方向以青年大街为轴线向两侧延展的带状区域。南北方向全长约12公里，东西方向平均宽度为1—2公里，总面积约17.7平方公里。 金廊商圈属于二环内核心城区，区域配套完善，教育、医疗资源优越，成熟度高，比邻三好街商圈，商业氛围浓厚，北侧与太原街商圈、北站商圈、中街商圈三大商业密集区域相邻。;;楼盘名称;公寓属性（二环内） 土地使用年限：40年 贷款利率优惠：1.1倍 首付比例：50% 契税：3% 生活成本：商用水电 优势：不限购、不限贷、二次成本低 劣势：生活成本高、购买成本高、土地年限短、产品舒适度差;当前，区域市场存量为70万㎡ ，预计13年市场总供应量接近120万㎡ ，而13年总需求量预计在20-25万㎡左右(参照2012年成交情况预判)，市场竞争趋于白刃。;区域项目均价集中在8000-11000元/㎡，大户型住宅项目剔除精装费用均价集中在10000-14000元/㎡左右。 区域消化速度遇瓶颈，消化速度较快项目采用以价换量。; 客群来源区域特征： 沈阳本地客群占62％——沈阳本地政府机关公务员、大型国企管理人员以及私营业主 辽宁省内客群占35％——在沈阳工作或投资。 外地占3%——山西、江浙等地在本地或周边经商人员; 自由职业及私营业主客群居多。;竞品分析; 典型案例分析（1）----- 佳兆业中心;卖场气氛较浓，现场服务良好，销售员比较专业; 开盘时间：9月22日 房源情况：推出52层住宅的16-35层，共360套房源，面积为40-100㎡。 成交价格：11400元/㎡-11637.5元/㎡之间 开盘优惠：认筹9.5折，额外开盘当天再打9.8，三天内签约9.8折，此外全款9.6，按揭无折扣。 开盘成交：当日到访约150组客户，当日认购67组。 成交的主力户型：45平东向一室。;6、佳兆业中心对本案的启示 ; 典型案例分析（2）--- 盛华公馆;3、售楼处 ;4、推广渠道; 开盘时间：10月20日 房源情况：推出52层住宅的16-35层，共400套房源，面积为35-75㎡。 成交均价：8200元左右/㎡ 开盘优惠：报价10200，开盘认筹优惠3万摇号开盘8.5折，全款9.5按揭9.9 开盘成交：认购近500套