2018年设备管理最新培训手册（75页）教学案例.pptVIP

物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。包括： 维修管理 设备的三级保养。 定期检查 计划维修 计划修理的定额标准 物业设备的更新改造和购置与评价 日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。 定期保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 大修保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。 维修管理——设备的三级保养 设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。 通过检查，及时查明和消除设备隐患 针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。 维修管理——定期检查 维修管理 设备维修分计划维修和故障维修两类 1、计划维修（预防性维修）是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； 2、故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 注意：维修工作要实行全面质量管理，严格按检修技术规程中质量标准和暂定质量标准执行。 房屋安全检查是物业管理的重要内容。 《房屋完损等级评定标准》按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。 定期评定房屋完损等级(一般1-3年），并将检查结果整理归档。 维修管理——房屋安全检查 维修管理——计划维修 计划修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。 研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。 设备故障曲线图 维修管理——计划维修 设备磨损曲线图 维修管理——计划维修 零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分机构和精度。 中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。 大修工程：对设备定期的全面检修。 维修管理——计划维修 维修管理——计划修理的定额标准 修理周期及结构，修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序； 修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。 劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。 其它定额标准 有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划 维修管理——物业设备的更新改造和购置评价 设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。 设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。 物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。 设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的方案中选择最优方案。 节能管理 基本原则： ☆ 节能不能以抑制顾客需求为代价（不牺牲服务品质） ☆ 节能不能以增加投入为前提（提倡运行中节能为主） ☆ 节能不能用绝对数字来计算 ☆ 对已看准了的、已有定论的节能措施，应该大胆采用 （1）采用管理手段节能 , 减少各种非正常的能源消耗 A.落实组织和管理体系 B.节能宣传和培训 C.建立能耗的计划和考核制度 D.完善计量的安装和数据的抄录，尽量使能耗的数据可量化，避免推算，以提高数据的准确性 E.运行调整 F.合理设定运行参数设备运行时间，实行节能运行程序 （2）采用技术改造节能 【例：变频器、节能灯、LED、时间控制器】 节能管理 四大目标： 查明危机原因 减少或控制破坏、损失程度 迅速、正确的反应 制止危机继续存在 工程危机管理 重点： 镇定行事 勿轻举妄动，分清责任、权限 配合政府部门之行动 善用资源 知人善任 小心媒体之处理 控制群众情绪 人命之价值远大于其他 工程危机管理 硬 件 软 件 -设计 – 制度 -维修 – 监察 -更改 – 经验 -突发 – 效率(反应) 工程危机管理——危机产生的内部原因 法规 供应 突发 工程危机