2018河源宝晟城项目商业定位及招商策略报告讲义教材.ppt

一站式的综合性多元化生活时尚中心，打造出能代表河源市整体商业形象的商业购物公园结合商业步行街的融合产品，符合商业的发展方向 案例研究 自身状况 利益方关注点 外部环境 可以满足开发时尚购物公园的基本条件 借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心 商家和消费者对时尚商业中心的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景 城市商业的发展水平，为商业的发展提供了机遇和空间 一、商业定位考虑因素 区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，休闲娱乐和+休闲娱乐功能方向的项目缺乏，存在明显的市场空白。 休闲娱乐 购物 专业化 （=有限品种） 一站式购物 （=品种齐全） 坚基商业 中心 农批市场 国美 广百 广晟百货 丽日 市场空白点 建材批发 市场 日用品市场 一、商业定位考虑因素 翔丰百货 特色化、现代化、时尚化是打造的竞争优势，差异化 是核心竞争策略！ 一、商业定位考虑因素 一、消费者需求分析 6、对本项目看法 受访者对本项目娱乐需求主要为健康会所、国际影院、儿童乐园、儿童主题卡通馆等。 受访者对本项目的商业需求主要为：美食广场、大型中餐、西式快餐、休闲食品、自助餐。 一、消费者需求分析 问卷受访者职业和生活区域分布较广，具有样本研究意义。 河源人购物需求目前仍然以中心城区购物中心为主，消费习惯以日常生活必需品和基本时尚产品为主，消费方式较为传统，购物频次不高； 河源人对于购物中心的购物环境和舒适度逐渐较为注意，相比于特色功能的吸引力而言，价格导向依然突出； 河源人外出就餐消费习惯偏保守，以本地口味为主，对其他口味接受度一般，西式快餐接受度稍高。调研反映餐饮消费中占据主流的是大众餐饮，客单消费金额较低，但200-300元/次中高档消费比例也较为可观。 河源人平时休闲娱乐方式较少或较为传统，一方面反映出河源商业该特色类业态比较缺乏，无法满足居民需求；同时也说明市场潜在需求较大，可以加以培育引导。 7、消费者需求小结 1、商家需求分析说明 二、商家需求分析 商家需求主要采取电话访问与拜访的形式，根据项目具体情况以及商业经营业态甄选部分商家进行。 访问商家主要信息包括对片区的认知度，进驻意向以及需求经营面积，租金要求等核心因素。 本次电话访问商家总共38家，初步表示意向的商家为11家（已经通过邮件发送有关项目的基本资料供其参考）。其中意向较大可进一步跟进的商家为4家，进一步观望的为7家。 访问商家业态涵盖百货、超市、院线、餐饮以及休闲、KTV等。 * →在38个访问商家中，有意向进驻的为4家，属于观望为7家，现阶段无意向28家。 →商家无意向主要原因是暂时无拓展计划，或认为片区成熟度不高，缺乏人气支撑； →商家观望的主要原因是对片区了解不深，但有相关拓展计划，需要进一步考察后进行确定。 →访问商家业态为休闲娱乐的是12家，超市6家，百货零售7家，餐饮9家，建材家居2家，其他2家。 2、商家访谈细分 二、商家需求分析 * →明确初步意向商家主要认同片区未来前景，对具体规划和租金较为敏感，不同业态需求面积大小不一，多采取租赁的方式。 →商家普遍对项目所在区域人气存在担忧，认为当前人气不足以支撑项目体量，经营需要时间进行培养，未来片区人气趋旺后则整体商业价值将提升认同度； →目前受访商家更愿意实现风险公担，多个商家提出采取扣点或者业绩分成的方式，尤其体现在电影院线和百货，普遍愿意采取扣点形式； →国际连锁品牌实力雄厚，更愿意采取租赁的方式。 3、商家访谈概况 二、商家需求分析 4、代表性商家——电影院线 二、商家需求分析 金逸院线成立于2004年，处于中国电影院线五强（票房）的地位。截至 2012年8月为止，金逸股份旗下的金逸院线共有 108家影院，除金逸股份直接投资的 80家已开业影院外，还包括28家加盟影院，经营区域跨北京、上海、广州等30多个城市。 4、代表性商家——电影院线 二、商家需求分析 大地数字影院整体定位中端，经营需求较其他院线更为灵活。现全国拥有直营影院150多家，未来一年将新建280家影院，已进入河源本地。 4、代表性商家——超市 二、商家需求分析 大润发（RT-MART）由台湾润泰集团于1997年创立， 中国大润发营业额位居外资零售业之冠。2011年于欧尚合并，拥有大润发和欧尚市场占有率超过沃尔玛，一跃成为国内最大零售商。截止2011年年末，大润发在中国各地门店超过185家。 4、代表性商家——超市 二、商家需求分析 人人乐连锁商业集团成立于1996年，主营业务为大卖场、综合超市（人人乐）和百货（崇尚百货）的连锁经营。截止2011年1月，已在全国开设门店108家。2011年13月人人乐购网正式上线运营，成为中国第一家有实体店支撑的网上生活超市。 4、代表性商家——百货 二、商家需求分析 天虹商场坚持“百货+超市+X”面向大众的