2018年4月松江泗泾同润项目市场策划最终版79p教学案例.pptVIP

选取米兰诺贵都、绿地蔷薇九里、莱顿小城、东鼎名人府邸、万科金色华亭作为点对点分析对象 项目竞争比较分析： 总体规划 立面品质 户型设计 剩余房源 区位价值 竞争劣势破解 竞争优势建立 虽然同属兵营式排布，但本案外部三条水系环绕，内部水系贯穿的规划效果在居住环境及景观价值上高于竞争个案； 项目产品竞争－－总体规划 米兰诺贵都 绿地蔷薇九里 莱顿小城 东鼎名人府邸 万科金色华亭 本案 竞争项目基本以兵营式排布方式，且内部不存在较多水系，整体规划较为传统 半围合排布方式，水系贯穿整个社区，使得整体景观价值最大化 立面表现品质基础一般，缺乏应有的质感，设计较为初级，基本处于同一档次。 项目产品竞争－－立面品质 万科金色华亭 米兰诺贵都 绿地蔷薇九里 莱顿小城 东鼎名人府邸 地中海风格 涂料+面砖 现代简约风格 涂料+面砖 现代新中式 涂料 新古典 石材+仿石材 新古典 面砖+涂料 本案 地中海风格 涂料 区域内产品建筑风格各异，但整体产品品质属于中级，不具备亮点元素 户型均以90 ㎡ 两房边套中间套设计为主，2梯四户，平面表现雷同，但本案户型均含面积赠送设计，2房变3房，在户型平台上具有一定优势； 项目产品竞争－－户型设计 万科金色华亭 米兰诺贵都 绿地蔷薇九里 莱顿小城 东鼎名人府邸 96平米 三房一厅一卫 两个半开间朝南 不送面积 90平米 两房两厅一卫 两开间朝南 40%户型赠送5-10平米 90平米 三房一厅一卫 两开间朝南 不送面积 92平米 三房一厅一卫 两开间朝南 不送面积 90平米 两房两厅一卫 不送面积 一开间朝南 项目产品竞争－－在售房源分布 本案后推房源主要集中于项目中央景观带及水系周边，相对于绿地及莱顿在售房源位置有较大优势，米兰诺贵都后期房源位置及景观与一期水平相似，从居住环境上比较大弱于本案； 先期已推 即将推盘 最后一波 最后两栋、临路 最后三栋，临路 地块内部，但无水系景观 项目 公共交通 轨道交通配套（轨道九号线） 米兰诺贵都 / 九号线佘山站100米，零距离轨交房 绿地蔷薇九里 / 松江大学城站500米，步行10分钟左右 莱顿小城 小区班车，30分钟一趟，去最近的地铁站、公交松莘B线 距离洞泾站约2.5公里，距离较远 东鼎名人府邸 公共交通较为发达 距离松江新城站约2公里 万科金色华亭 公共交通车3部，约4站达地铁站 九号线衍生站尚未开通，未来开通后距离最近地铁站尚需5公里 本案 4部班车到达泗泾地铁站 距离轻轨佘山站及泗泾距离较远，步行约需要25分钟以上 本案在道路交通上与之竞争个案相比基本相当，但在轨道交通对比上本案不存在任何优势。 绿地及米兰诺贵都邻近地铁，优势较大； 项目产品竞争－－区位价值 项目 医疗配套 教育配套（最近的教育配套） 商业配套（最近大卖场） 米兰诺贵都 上海市松江区佘山镇卫生院 外冈中心小学校，广丰诚信学校，上海砖桥小学，泗泾小学， 联华超市，惠得利超市，好又多超市，（简单配套） 绿地蔷薇九里 上海第一人民医院松江分院 上海师大附属外国语小学、华东师大实验中学 三湘地铁商业圈 莱顿小城 上海第一人民医院松江分院 松江二中 松江一中 外国语附小 目前尚无，未来将有万达广场 东鼎名人府邸 上海第一人民医院松江分院 松江第二实验小学 开源地中海商业圈，松江新城最核心商业街 万科金色华亭 永丰街道社区卫生服务中心 华亭小学（万科自身配套学校） 万科自身商业 本案 泗泾小学、松江四中及自配幼儿园 项目周边没有，最近商业需依托泗泾地铁站附近，有大润发等超市卖场 生活配套方面，竞争个案到达核心配套的距离要优于本案，项目生活配套与之竞争个案相比可达性略差。 项目产品竞争－－区位价值 项目价值树 万科金色华亭 米兰诺贵都 绿地蔷薇九里 莱顿小城 东鼎名人府邸 本案 地段价值 产品价值 及格 标准 优秀 及格 标准 优秀 规划 立面 户型 区位 交通 商业配套 其余配套 整体产品价值树比较本案综合评价居中，其中地段价值靠后，户型赠送及规划排布为亮点 项目位于泗泾镇，相比松江其他板块，板块影响力较小，小环境现阶段在生活氛围存在一定的劣势，针对项目而言，无论交通还是生活配套相比竞争个案都存在一定的不足，尤其是跟轨道交通的距离是本案最大劣势；在配套商虽项目自身有一定量商业配套，但面对米兰诺贵都对面以经营的大卖场及大学城板块以成熟的三湘商业街，本案的商业规划在目前还不具备较大说服力； 竞争个案，尤其米兰诺贵都无论就总规、立面还是户型、景观上都停留在早期设计的基础之上，虽然本案立面品质相同，可以借助总规、户型、可售房源位置等一系列产品力的优势攻其薄弱之处。 比较总结 Part 4-策略解析 价格调整策略 销售推案策略 中原豪宅行销价格策略 推盘策略 竞争解析Part 3 策略方案 Part 5 区