2018年9月湖南浏阳嘉利广场项目定位报告（113页）研究报告.ppt

2014年9月;1. 宏观市场分析 2. 区域市场分析 3. 工业园人口规划;宏观市场分析;2013年8月;■由于住宅市场行情不佳，目前中国不少开发商开始转战商业地产,全球10大在建城市综合体，有7个在中国；目前中国人均商业面积已经超过全球平均水平。 ■截止2013年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。2014年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年以来，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。 ■在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年以来，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。 资料来源：0731房产网;宏观市场分析;尽管房地产市场总体下滑，但是商业地产市场不降反升 ，仍然有很大的市场开发空间，这也为本项目的开发 提供了良好的天时因素。 但商业地产的发展也存在问题，下列问题值得我们注意。;■在2011年以来不断有新竞争者加入，几乎所有的品牌开发企业都有自己的商业地产拓展和布局计划，这使商业地产的市场竞争趋于激烈。 ■商业地产在中国正经历着前所未有的野蛮生长。有数据显示，全球2011年在建的购物中心2960万平方米，其中50%在中国。目前仅天津在建的16个项目总面积就达245万平方米，超过除巴黎和莫斯科以外的任何一个欧洲城市现有购物中心的总面积。 ■购物中心一哄而上的问题也逐渐暴露出来：购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同，与此同时，烂尾或半生不死的购物中心增多，尤其在二、三线城市的新开发区。 ■部分城市出现了供过于求，泡沫的出现，也给部分商业地产开发商带来前所未有的风险。 ■商业地产的危机不只因为疯狂建设导致的供大于求，同时还面临着电子商务的冲击。;■中国商业地产在经历了几年的迅速扩张之后，目前遇到了发展瓶颈。 一方面，近几年商业地产集中式的投资热使得部分城市商业地产出现供过于求，同质化严重，行业内竞争激烈，一些商业地产商正在感受着一些城市商场人流冷清、商户退租以及商铺空置的寒意。 另一方面，电子商务正以无法想象的速度、独特的节奏向各行业渗透，并对其营销理念、管理模式、价格体系、经营方式、物流配送等各个方面带来巨大的影响。 ■部分购物中心增加吃喝玩乐等更具体验的业态规划比例和品牌商家纷纷创建自营电子商务可以看出，电子商务必定会分流传统商业的蛋糕，并会在后期越来越明显，而零售业踏上电商之路也倒逼一部分敢为人先的商业地产商介入电商。;■在商业地产发展的同时，消费者的购买习惯正在发生新的变化。在2012年“双十一”的疯狂促销中让我们感受到电子商务的速度成长，在当天总销售额达到191亿元，同比增长260%。其中天猫为132亿元，淘宝为59亿元，电子商务进入快速上升通道再引市场关注。当商业行为逐渐脱离店铺和实体，商业地产的投资将面临巨大挑战。 ■近日，当当网上商城展开今年首场大规模服装专场促销。销售统计显示，短短两天创下5000多万元的销售业绩。对比之下，一家2万平方米的中型传统百货商场今年春节店庆期间的单日销售额也不过700多万元。 ■以天猫为代表的网购冲击最大的是以传统百货业为核心的商业地产。 ■中国零售业进入了慢增长时代，也进入了拐点的时刻，内忧外患之下，传统百货已经到了必须改变的阶段。;■打差异牌对抗电商冲击，线上线下零售企业双向融合将会成为未来零售发展的趋势。 ■商业地产应该改变增长方式，比如通过线上、线下合作，整合资源。 ■增加吃喝玩乐业态比例：世联商业专题研究中，源自22个城市103个购物中心的统计分析，103个购物中心中，餐饮店铺数量占14%；电影院、餐饮等现在已经为很多城市综合体带动人流做出了重要贡献，万象城的餐饮成为整个购物中心人流最旺的地方。SM广场的万达电影院，对于带动SM广场的人气也贡献很大。 ■商场自营电子商务：面对电商冲击，诸如沃尔玛、苏宁等商场，也都通过购买电子商务平台，实现了进军电子商务；万达将商业地产、高级酒店、旅游、电影院线和连锁百货五大主营业务打包上线，开设“线上商业综合体”。 ■目前的实体店，大部分与电商的互动较少，两者之间是比较割裂的，未来的一个发展趋势肯定是网络与实体店有机结合。;对本项目的启示;接下来，我们来 剖析区域市场;浏阳经开区位于长沙县和浏阳市中间地段，虽然在行政区划上属于浏阳市，但整体发展既能享受两边商业发展带来的好处，也会受到两边的制约。;其中保守预计2014年商业供应面积将超过50万㎡;浏阳市经开区规划中，本案所处的产业园规模最大，最具发展潜力;; 发展概况? 园区现已开发14平方公里，总