2018无锡太科园项目定位报告13研究报告.ppt

产品定位－规划方向 产品定位－规划方向 复制苏州绿色街区，强控质量风险 产品定位－立面意向 太湖新城 苏州绿街 意向调研 无锡绿街 面积段 套数占比 套数占比 套数占比 套数占比 70以下 2.67% 0 2% 0 90平米以下 33.62% 30% 31% 30% 120平米以下 16.05% 17.4% 20% 18% 144平米以下 32.34% 43.4% 31% 40% 170－190平米 9.11% 6.2% 11% 12% 200以上 6.21% 3% 5% 产品定位－户型配比建议（套数占比） 结合市场需求，尽可能高度复制苏州绿街项目； 户型设计以改善型需求为主； 竞品项目户均为130和160平米；差异化户型设置扩大客户基础； 第四部分总结 项目容积率及规划要求适合做公寓类产品； 车位配比要求较高，后期全部销售有一定难度，希望通过设计优化； 区内道路交通基本完善，但公共交通缺乏，出行不便； 现有周边生活教育等配套匮乏，前期客户认可区域存在抗性。 宏观政策 区位属性 市场分析 宗地分析 SWOT分析 宏观政策 市场定位 客户定位 产品定位 开发思路 分期建议 示范区建议 财务分析 敏感度分析 开发风险 客户调研 五、客户调研分析 客户调研－消费习性 调研目标人群：未来之家业主、意向客户 ? 目的： 1.　定位产品消费群体，客群背景及消费需求； 2.　了解消费者对我们产品的评价及产品对客户触动点； 3.　了解产品差异可能的价值提升，支持产品定价； ?　调研方式：以问卷的方式及现场一对一的交流（未来之家业主取样52，回收问卷52份，有效问卷38份；非业主取样69分，回收69份，有效问卷55份） 客户调研－方式简介 老业主不到40％对区位认可；52组中38组愿意购买，占73％； 非业主客户不到60％，69组中55组愿意购买，占80％。 区域现阶段认可度相对较弱； 产品认可度导致老业主在较低区位认可度情况下仍保持较大购买兴趣。 未来之家业主 非业主客户 客户调研－区位认识 未来之家业主 意向客户 未来之家业主超过60％拥有两辆以上私家车。 意向客户拥有一辆私家车的占接近一半 客户调研－私家车拥有量 意向客户改善居住是购买的最大动机，是项目持续快速的最大保证； 业主超过三分之一购买动机是投资，加之本项目为无锡唯一在售朗诗科技住宅产品，对一期销售有较好促进作用； 设置合理的户型配置和价格是项目一期开盘成功的关键； 按现有信贷政策，大部分将面临60％首付。 未来之家业主 意向客户 客户调研－需求分析 未来之家业主 意向客户 未来之家业主和意向客户再购需求主力均为140平米和90平米； 业主180平米及以上需求达到27％，意向客户占16％； 意向客户对120平米需求较大，但业主比例很低。 客户调研－户型需求 　 60平米 90平米 120平米 140平米 180平米 200平以上 需求比例 5% 29% 5% 34% 11% 16% 物业类型 单居室 两房两厅一卫 紧凑型三房 舒适型三房 大四房 四房以上 意愿总价 100万以内 100-150万 100-150万 150-200万 150-200万 250-300万 推算单价 1.6万以下 1.25-1.5万 1-1.25万 1.25-1.3万 1-1.1万 1.38-1.6万 心理单价 1.1万以下 1.1万以下 1.1-1.3万 1.1-1.3万 1.3-1.5万 1.1万以下 首付款意愿 50万以下 50-80万 50-80万 100万以上 50-80万 100万以上 首付达成率（与意愿总价比） 有可能达到60% 可能达到60% 可能达到60% 可达到60% 不足60% 可能达到60% 成交能力性判断 中 中 中 高 低 低 买房动机（按动机强烈顺序） 给子女 投资保值，改善、给父母 投资保值 给子女、改善居住、给父母、投资保值 改善居住、投资 给父母、投资保值、改善 动机分析 非主流人群动机 该户型面积较受欢迎 较符合，但略带片面的动机 市场主流户型，接受度高 投资动机不是主流意识 是改善性的面积段，较适合人口多的家庭， 动机判断 很弱 强 弱 强 较强 很弱 整体匹配度 很弱 较强 弱 较强 弱 很弱 心理单价相对较低，售价较低时才能实现成交；两房和舒适三房成交概率较高 客户调研－未来之家业主匹配度 　 60平米 90平米 120平米 140平米 180平米 200平以上 需求比例 2% 31% 20% 31% 11% 5% 物业类型 单居室 两房两厅一卫 紧凑型三房 改善性三房 大四房 四房以上 意愿总价 100万以内 150万以下 100-150万 200万以下 15