2018无锡五爱北项目整体定位报告126P复习课程.ppt

一条河流的城市旅程 --无锡五爱北项目整体定位报告;2009年江苏省GDP排名前五的城市对比;中心建设;;对象\政策;市场上行;1、买房门槛提高房贷首付提高至3成2、房贷从严停贷三套及以上住房贷款　3、严格执行二套房贷政策4、明确征收房产税5、严格限制异地购房　6、税收优惠可能取消7、限购套数8、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设9、加强监管10、督促地方政府落实“国十条”强调问责制;供应——2010年1-9月无锡住宅供应呈逐步增加的趋势，1-9月住宅总供应量为397.9万平米，一季度和二季度供应量相对较少，分别为103.1万平米和107.3万平米，三季度供应量增加到187.4万方；其中，9月份住宅供应77.99万方，为2010年1-9月最高峰。 成交——2010年1-9月无锡住宅成交375.7万平米，成交起伏较大，1-4月成交逐渐上升，4月为峰值，4月新政后，成交下降，7-9月再度回升，9月住宅成交76.6万平米，为2010年住宅成交月度最高值。 价格——2010年1-9月无锡住宅成交均价总体呈现先升后降的现象，4月新政前价格攀升较快，新政出台后价格小幅回落，9月在成交量上升的带动下，成交价格也有所回升，达到7955元/㎡;供销比——2010年前三季度供求比为1.06，呈略微下降趋势，无锡住宅市场发展趋势比较健康，8- 9月份无锡住宅供、求量上升，但整体供求比仍然接近1，近期供求处于平衡状态。;市场预判　新政出台后，短期内无锡市场未来整体运行状况依旧趋稳，但政策风险较大，市场价格面临较大下行压力；中、长期来看，无锡房地产市场依然存在较大的发展潜力，整体运行趋好;PART 2 地块属性和地块所在板块（区域）属性分析;组团性质：以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。 人气旺盛：南长区为无锡市域人口较为密集区域，区域经济相对比较发达，居民消费量较高。 商业生活配套完善：目前板块内生活、商业设施十分完善，太湖广场、南长街等已经成为无锡明星区域。;公路：9条高速、国道、省道连接上海、南京、杭 州等东部最发达地区，辐射全国 铁路：京宁铁路 江苏最大的铁路货运站——无锡南站 沪宁城际铁路 轨道交通：地铁1号、2号线 水运：京杭运河、古运河;;区域属性　古运河将改造成为集旅游服务功能为一体的古运河风光带，其 中重点开发产业将以第三产业为主;地块位于南长区新光路与南长街交叉口的南侧，东至南长街，南至红光路，西至通扬路，北至新光路； 地块东侧为古运河，为项目周边最为利好的自然资源； 地块周边交通较发达，通达性高； 地块目前尚未拆迁完毕，尚有部分民居待迁； 地块周边工厂较多，焦化厂、钢铁厂林立，但有报道这类工厂今年年底将搬迁。; 工厂林立，一排旧楼，河道污染，形象及昭示性差，居住价值被大幅度拉低;116家重点工业企业2010年内全部迁出城区，城区环境将得到改善！;3、工业区、产业园区发展开始逐步成型，未来高端客源基础充实；;PART 3 预计销售期内板块（区域）微观市场环境分析和典型楼盘综述;区域市场　南长区区域市场需求稳定，均价处在市场高位，未来存 在较大市场机会点;区域竞品　主要是九龙仓集团自2007年正式进入无锡市场的项目;项目名称;2010年8月;2010年4-6月; 九龙仓时代上城　后现代设计风格的样板房使得部分无锡人有一定抵触，产品设计跟时代上河有一定重叠，项目之间存在内部竞争，淡市下采取降价低开策略;九龙仓·时代上河位于南长腹地，紧邻清名桥，南邻祝大椿故居，东连塘南路，北接太湖大道。近端距古运河约200米，与泊渎桥、南水仙庙、南长街等古城风貌相邻； 项目总建筑面积约为25万㎡，规划有多层、小高层、高层以及约30000平米左右的商业广场，沿街商业等。九龙仓·时代上河以“相怡而合，静默养气”的东方精神气脉，建筑敞阔居住空间，成就九龙仓南长区又一高端项目； 项目首期推出C区多层、小高层住宅，规划有约121平方米和143平方米的两种户型，高达85%的空间实用率，三面采光朝南，多阳台设计（赠送面积达10平方米左右）;时代上河　户型面积分布较为单一，户型设计和样板房设计有一定亮点， 目前定位偏高。;73#地块规划（概念）;九龙仓复地73#地块 产品面积段涵盖广，主力户型为137平米的三房;九龙仓复地73#地块 首期将以B地块率先入市，产品以符合市场主流 需