房地产预警的研究综述.docVIP

房地产预警研究综述 　　摘 要 根据房地产预警研究的现状，把房地产预警的研究分为房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面，本文分别讨论了各方面的主要进展和主要优缺点，指出与计算机、人工智能紧密结合，多方法共同预警是房地产预警未来的发展方向。 　　关键词 房地产 预警指标 预警方法 预警系统 　　中图分类号：F293.30 文献标识码：A 　　 我国房地产业始于20世纪90年代初，但在其短暂的20多年的运行中却一直在不断的波动，特别是近几年出现了地区性的房地产发展过快、房价过高等现象，对经济和社会造成巨大的冲击，这就需要我们对中国的房地产预警系统进行深入研究。我国对房地产预警的研究始于上世纪九十年代末，其基本的研究方法和思路还是参照经济预警方法并结合自身特点形成的。我国对房地产预警的研究主要集中在房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面。 　　一、 房地产预警指标研究评述 　　 房地产预警指标及指标体系是房地产预警系统的基础，科学、合理地设置指标体系能有效地实现房地产预警系统的功能和目标，因此，对房地产预警系统的指标体系进行深入研究，无疑是房地产预警系统研究的一项重要内容。我国早期对房地产预警指标体系进行构建多采用定性方法，而采用定性方法构建的指标体系，因为主观性强，各指标之间不可避免存在较强的相关性，也不能准确判断各指标对房地产业的影响，指标选取依据不充分，可信度不高，因此后来的学者主要采用各种定量方法对此问题进行了研究。 　　 郭磊、王锋等认为，房地产周期波动的主要原因是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生了内部传导。他们在进行预警指标体系设计时，根据先行、同步和滞后的数量特征关系初选了全国消费者物价指数等18个指标，然后以深圳市为例通过时差相关分析法选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系，并利用统计预警法进行了单一警兆指标预警和综合预警分析。 　　 郭峰认为房地产预警指标的选取应遵循全面性、简洁性、可操作性等七项原则，在此基础上应采用定性和定量相结合的方法来选择房地产预警指标。其具体做法是参照各地已有的预警指标体系，取其交集，然后利用专家评分法和相关分析法选出了12个指标，并进行了实证分析，结果证明该指标体系可以满足预警的要求。 　　 叶艳兵、丁烈云利用多元统计中的主成分分析法来确定各单项指标的权重及反映市场景气状况的“第一主成分”，采用相关性分析来确定各单项指标同“第一主成分”的相关性大小，并按照相关性的大小来决定指标的取舍， 同时结合专家经验等定性分析方法，利用武汉市的历史数据，建立了包括房地产价格、从业人数等在内的武汉市房地产预警指标体系。但利用该指标体系进行预警，具体效果如何，限于篇幅，作者没有结合数据进行检验。 　　 周忠学、李永江以青岛市为例，用聚类分析法把影响房地产的20个因素指标分为5类指标，然后分别对每类指标进行主成分分析，最后把原来的20个指标合成为7个综合指标，大大简化了分析工作。 　　 李崇明提出了一种新的房地产预警指标选择方法。他认为房地产系统作为一个复杂的大系统，其影响因素众多，必须采用一种适合复杂大系统的定量分析方法，并由此提出了系统核及核度方法。该方法的基本原理是采用灰色关联分析法对样本数据进行分析，得出指标间的关联度，然后根据指标关联度的大小建立指标体系的拓扑图，最后求取拓扑图的核，其构成要素就是要选择的房地产预警指标。 　　 杨佃辉，陈轶等把初选的22个房地产预警指标按照指标的性质分为总量指标、购买力指标、生产类指标、价格类指标和交易类指标五大类，分别对每类指标进行聚类分析和非参数检验并结合定性方法建立了预警指标体系，然后利用上海市房地产相关的数据进行了实证分析。 　　 综上所述，我国对房地产预警指标体系的研究正在逐渐从单纯的定量分析向定量分析和定性分析相结合的思路转移。定量分析方法主要通过一些统计分析方法消除指标间的相互干扰和影响，使不同指标与房地产业发展的关系描述得更为准确，但它不可避免也存在缺陷，如多数统计方法对数据要求较高，通常需要样本数据够多，且不具备容错能力，而且对某些不能量化的因素指标也无能为力，而这正好可通过定性分析来弥补。因此，把定量、定性分析方法相结合来构建房地产预警指标体系将是未来的发展趋势。 　　二、房地产预警方法研究评述 　　 预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。在预警方法的选择上，我国有关学者的研究大致可以划分为三个阶段，房地产发展初期，即上世纪90年代的研究以景气指数预警为主；90年代末到本世纪初以统计预警为主；近期的研究则转向以人工神经网络等为主的人工智能、模