2018年成都市德坤光华大道项目商业裙楼业态定位研究报告.pptVIP

由品牌商家一次性整体承租（如：人人乐等） 此方案的具体业态分布由商家自行规划 方案一：整体租赁 项目商业业态定位 方案一 优势： 快速消化，便于资金快速回笼 便于产生品牌效益，快速提升项目整体形象 开发品牌与商业品牌强强联手，实力鉴证，便于提升企业形象 减免开发经营管理成本，业态统一规划。 劣势： 不能依据楼层，位置的不同，有效实现租赁价值最大化 主力店自主性过强，一旦撤场将会对项目造成过大负面影响 根据区域特点，项目特点，消费结构，进行合理分析，使商业业态有机结合，实现商业租赁价值最大化。 方案二：目标分租 项目商业业态定位 方案二 地下建筑空间设计 -2F: 车位； -1F: 大型超市，车位。 为了与临近的家乐福形成差异，在商超的选择上应从品质、货品、经营模式等方面考虑，比如生鲜板块强势的“人人乐”，货品具有特色的“屈臣氏”等等。 目的：把非价值贡献型商家放置于商业价值口岸较低的地方，同时带动1、2楼的人气，最大限度发挥1、2楼的商业价值（口岸好，人气足）。 -1F规划布局 -2F规划布局 1F业态布局 特色餐饮 酒店配套 B区 A区 时尚女装： 业态：品牌服饰、鞋/皮具、香品 品牌： 鞋/皮具：思加图、百丽、FION。。。 服饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 香品：欧泊莱、欧莱雅、伊丽莎白雅顿。。。 解析： 商业临街面规划品牌服饰形象店，提升项目的整体品质感。 中庭规划为香品区，以快速消费品的高回头率保持商业不同季节的基本客流量。 后区规划鞋区，此类商品稳定客源配合季节性推广活动，提升商业人气效应。 品牌服饰 香品区 鞋/皮具区 A区：精品百货 B区 餐饮： 业态：品牌餐饮、特色餐饮 品牌： 品牌餐饮：大型酒楼。。。 特色餐饮：优之良品、特色小吃。。。 解析： 一层分割为小面积零铺、使商业租赁价值最大化，且小型餐饮更能聚拢人气。 距离百货最远处预留品牌餐饮的展示大堂，让上层的餐饮娱乐商户更具备可操作性。 方案二 A区 潮流风尚馆： 业态：时尚女装、配饰、内衣 品牌： 女装：艾格、秋水伊人、。。。 配饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 内衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。 解析： 前区规划品牌潮流女装，配合外立面形象展示。 中庭（或自动扶梯扶梯口）规划为配饰、花车，以小额或优惠产品吸引客源。 后区规划内衣区，符合产品的私密性要求。 2F 业态布局 A区：风尚馆 B区 配饰、花车 女装区 内衣区 B区 餐饮： 业态：品牌餐饮 品牌： 品牌餐饮：大型酒楼、火锅城。。。 解析： 二层设置大型品牌餐饮，便于一次性整体租赁，缩短招租周期，相对一层更为便宜的租金让商家和开发企业共同双赢。 方案二 品牌餐饮 酒店配套 3F 业态布局 A区：名仕运动馆 商务茶楼 B区 休闲运动 A区 名仕运动馆： 业态：品牌男装、运动服饰、特卖会 品牌： 男装：雅戈尔、利郎、与狼共舞、波司登。。。 运动：阿迪达斯、耐克、卡帕。。。 特卖会：所有品牌的特买品及厂家临时展位 解析： 前区规划名仕男装，配合外立面形象展示。 后区右半部分（或靠近自动扶梯扶梯区域）规划为运动休闲服饰，针对核心商圈内的年轻消费群体。 后区左半部分规划为商场特卖，除作为本商业体内入驻品牌的促销场地外，亦可为短期布展商家提供特卖会场地。一则，利用促销商品人气效益使各层客流均衡；二则，有效提升四层商业的租赁价值。 B区 商务、休闲： 业态：商务茶楼、咖啡、 品牌： 商务茶楼：大家、悦来。。。 咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。 解析： 三层商务茶楼或咖啡座，为商业提供休息场所，同时和一二层餐饮形成联动消费。 名仕男装 特卖会 方案二 酒店KTV 酒店配套 4F 业态布局 A区：影视动漫城 B区 A区 影视动漫城： 业态：综合演艺会所 、早教、健身、电玩。。。 品牌： 演艺厅：MGM、热舞会所。。。 早教：绿岛、亿英天使。。。 健身：群艺、美的奇。。。 电玩：海豚、时空。。。 解析： 4层设置大型综合演绎会所，包含演艺厅，酒吧、摇滚吧等，针对区域内客群年轻时尚等特性，弥补区域内休闲消费的空缺。 动漫电玩城与演绎会所形成互动。 针对本区域消费人群的工作生活习惯，设置科学便捷时尚的健身配套。 B区 商务、休闲： 业态：商务茶楼、咖啡、足疗 品牌： 商务茶楼：大家、悦来。。。 咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。 足疗：富桥、藏宝堂。。。 解析： 与三楼业态配套吻合，可适当考虑设置康疗保健中心。 大型综合 演绎会所、酒吧 电玩 动漫 方案二 酒店配套 宴会厅 休闲康疗 健身 早教 方案二 优势： 有效实现租赁价值最大化 周期性租价