2018年度秦皇岛首钢·鸥洲别墅洋房营销方案研究报告.ppt

将体验进行到底—我的逸墅生活;宏观政策解读;宏观政策解读;区域发展解码;区域发展解码;区域发展解码;微观市场浅析;微观市场浅析;微观市场浅析;南戴河区域现有大量公寓供给，产品同质化竞争激烈。仅有本项目供应纯粹低密度产品 北戴河区域以别墅供应为主，现有供应量稀少，未来少有楼盘入市 南戴河现有低密度、大户型产品均价与其他区域同性质产品相比均价差距大，升值空间明显;区域价值挖掘;自身项目品鉴;自身项目品鉴;自身项目品鉴;自身项目品鉴;产品定位;目标客群分析;;鸥洲客户分析;鸥洲客户分析;目标客群描摹;目标客群描摹;泛华北、东北 中产“精品”阶层;目标客群描摹;目标客群描摹;市场形象定位;项目市场形象定位;项目市场形象定位;项目市场形象定位一;海南岛旅游资源的珍贵，主要表现在冬季，夏天的海南岛备受阳光的煎熬； 在夏季，南戴河的资源优势十分突出，也是游人主要的去处，强调夏日里的清凉和大海的悠闲，不亚于强调海南岛冬日里的温暖和浪漫。使用珍藏一词，有提升产品档次和层次的暗示。;;海加河＋运动;河＋河岸别墅;人类寻求生态、绿色、健康的环境。 我们选择与海、与河结缘。;案名建议一;分案名建议;这是触手可及的 house;这是高朋满座的 house;这是用咖啡煮香醇的 house;这是拉着G大调的 house;这是轻盈着“天鹅湖”的 house;这是涂着 印象派的 house;这是开满鲜花的 house;这是开始梦想的 house;案名建议二; 由于别墅和洋房的稀缺，案名中将产品定位的信息暗示，起到更加准确的传递效果；并将产品的调性和文化内涵及鉴赏品位蕴含其中，有附庸身份及气质的作用；以高端产品的形象提升洋房产品的价值。 可以有三种表现形式（方案一优先）： 一、鸥洲 · 海龙湾 二、鸥洲 · 美墅;全程体验规划;体验之必备条件; 售楼处氛围包装; 售楼处氛围包装; 售楼处氛围包装; 售楼处氛围包装; 售楼处氛围包装; 售楼处氛围包装; 售楼处氛围包装; 售楼处氛围包装; 看房动线包装; 看房动线包装; 样板示范区氛围包装; 样板示范区氛围包装; 样板示范区氛围包装;建议在入口到样板示范区沿路，移植高大成年乔木，塑造项目成熟园林氛围。凸显客户身份感、仪式感； 通过高矮成树将地域四至进行有效区隔，确保别墅居住私密性; 样板示范区氛围包装; 样板示范区氛围包装; 样板示范区氛围包装; 样板示范区氛围包装; 样板示范区氛围包装; 样板示范区氛围包装;体验之必备条件;体验之必备条件; 现场接待;1 vs 1全程接待、全程讲解、全程服务 从接待开始的每一步销售动作要流程化、系统化、专业化 销售人员要记得每一位自己接待的老客户 ;推广策略及渠道建议;推广策略及渠道建议;推广策略及渠道建议;推广策略及渠道建议;三阶段体验营销;三阶段体验营销;三阶段体验营销;三阶段体验营销;推广策略及渠道建议;推广策略及渠道建议;推广策略及渠道建议;推广策略及渠道建议;推广策略及渠道建议;情景营销体验规划;第一阶段 时间安排：6—7月;双拼别墅：一阶段双拼别墅实现均价9800元/平方米 实现销售面积822平方米 总销售额806万元;背景： 1、别墅、洋房开盘 2、树立项目别墅、洋房的高端形象 3、别墅、洋房样板间、样板区具备接待条件;【现有客户资源利用】 A、前期来访的别墅、洋房客户； B、4-5月份广告来访客户； C、招聘别墅销售人员手中客户；;2010年6月 首钢地产 鸥洲 ***** 开盘酒会;首钢地产 鸥洲 ***** 开盘酒会;首钢地产 鸥洲 ***** 联动名车展;第二阶段 时间安排：8—9月;情景营销体验规划;背景： 1、水钢琴会所投入使用 2、现场环境日呈完美 3、项目低密产品已树立一定的高端形象;现有客户资源利用： A、前期别墅、洋房积累客户； B、外联别墅销售人员手中客户；;2010年8月 首钢地产 鸥洲 ***** 沙画夏令营;首钢地产 鸥洲 ***** 沙画夏令营;首钢地产 鸥洲 ***** 时尚休乐汇;第三阶段 时间安排：10—12月;情景营销体验规划;背景： 1、别墅、洋房已具备一定的市场知名度 2、项目生活理念，已逐步融入客户认知 3、南戴河区域开始进入销售淡季;现有客户资源利用： A、前期来访中，犹豫未购买的意向别墅、洋房客户； B、外联别墅销售人员手中客户；;2010年10月 首钢地产 鸥洲 ***** 假面舞会;首钢地产 鸥洲 ***** 假面舞会;销售计划;销售策略;销售策略;销售策略;销售策略;销售策略; 1