2018 辽宁丹东商业深度调研分析(商圈_项目_客群)讲解材料.pptVIP

项目地址：元宝区珍珠街 经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 业态分布：百货、服装鞋帽、针纺织品、五金家电、文体用品、钟表眼镜、日用杂品、食品、烟酒 失败原因分析： ▼ 从开业一直没有作旺，距离市中心较远； ▼ 商场选址在偏僻区域，交通不便。 ▼ 产品定位低端，该区域人口宁愿去市区也不选择在这两个商场。 失败商业项目 鸭绿江百货商店和珍珠百货大楼 丹东商业发展缓慢，主要靠旅游业带动经济发展，商业中心都集中在新安步行街上，而且最近3年都没有新建商场。 商业中心附近有沃尔玛超市，但是最近再重新装修，不少业主都纷纷出租商铺，租金比较便宜； 商业街主要以年轻人为主，除了新玛特以外，商场的档次都不高，步行街正街上摊位较多，杂乱无章； 新城区的商业在建项目档次规格较高，但是因为交通不便，想要发展起来也是比较困难的； 经营失败商业项目主要是在华益丝绸厂附近，但都因距市中心较远所以都以倒闭告终； 丹东商业市场分析小结 消费者分析 宏观环境分析 微观市场分析 商圈分析 商业项目分析 商业街分析 消费需求分析 宏观市场分析 丹东商业趋势分析 已建商业项目 失败商业项目 研究思路 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 城市商业需求分析 经营者分析 第三部分 深度解析 经营者分析 商铺性质 通过对商业街沿街商服和商场商铺等地的调查得知，大部分商家都是租赁的。 只有少部分铺位是在个人手里的 通过调查得知，70%左右商家均是租赁，他们都是看好商业街的地段和已经成型的商圈。 其实大部分商家还是想拥有自己的商铺，但是由于地价比较高，一般人群还是接受不了，所以宁愿付租金来租铺位。 商铺经营者以租赁形式经营居多 经营者分析 经营管理 在经营管理上，商业区倾向于以自营为主，自营约占本地商业占75%左右，只有大商新玛特是统一经营统一管理。商场管理费都是免收的，其实都是算在租金内的。 经营方式以自营自收为主，附有联营 经营者分析 宏观环境分析 微观市场分析 商圈分析 商业项目分析 商业街分析 消费需求分析 宏观市场分析 丹东商业趋势分析 已建商业项目 失败商业项目 研究思路 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 城市商业需求分析 第三部分 深度解析 消费者分析 购物去向选择：通过队人流量的调查得知，当地消费者购物都是集中在新柳步行街内，因为产品档次齐全、种类繁多，价格不高。 购物偏好：丹东市商场共有4个，大多数消费者都集中在新柳和金元宝商城，因为这两个商场以中低端为主，是人去主要流向地； 购物地域认同：丹东市民最愿意去的是新柳步行街，因为处于市中心，人们习惯性的去那里，相对于老商业中心新一百就不得消费者的偏爱了，产品档次较高，相对价格以高，而且以中老年服饰为主。 消费者分析 购物偏好 当地消费者购物首选新安步行街 经营者分析 消费者分析 宏观环境分析 微观市场分析 商圈分析 商业项目分析 商业街分析 宏观市场分析 丹东商业趋势分析 已建商业项目 失败商业项目 研究思路 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 城市商业需求分析 第三部分 深度解析 消费需求分析 主要顾客来源 丹东市位于辽东半岛经济开放区东南鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是连接朝鲜半岛和欧亚大陆的主要通道。城市总面积约为15222平方千米，人口243万人。主要顾客来源除了市区人口还有就丹东市下辖的市和乡镇 附加顾客来源 随着丹东旅游业的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自全国各地，大部分人是冲着丹东的旅游景区来的，还有一部分人是觉得丹东的气候较好，适合居住所以在这边居住；另外就是外来务工人，随着房地产的不断开发，对于劳工的需求量不断增加，也促进了人流量的增加。 这些外来人口不但给丹东的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群体，他们与本地群体共同构成丹东的消费市场。 消费需求分析 客源分析 市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于高端化 * 宏观环境分析 微观市场分析 商圈分析 商业项目分析 城市商业需求分析 消费者分析 商业街分析 经营者分析 消费需求分析 宏观市场分析 丹东商业趋势分析 已建商业项目 失败商业项目 研究思路 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 深度解析 微观市场分析 商圈分析 商业项目分析 城市商业需求分析 消费者分析 商业街分析 经营者分析 消费需求分析 已建商业项目 失败商业项目 研究思路 汇报议程 第二部分 研究视角 第三部分 深度解析 宏观市场分析 宏观环境分析 丹东商业趋势分析 第一部分 研究基础 辽宁省丹东市的商业功能定位为： 立足北黄海