2018年深圳茂业德弘天下华府营销策略118p研究报告.ppt

茂业·德弘天下华府营销策略;衰退形势下的中国经济前景;未来两年中国经济下滑程度;政府救市措施的效果评估;未来中国经济企稳的预测;乐观与保守预判：2010年进入复苏周期;深圳房地产市场未来走势判断;预测：2010年进入缓慢回升的复苏期;2010豪宅市场需求得以正常释放;;二 级 市 场;09年200㎡以上新房市场总供应预计为2618套 [TH供应827套，高层供应1791套(其中复式544套,平面1247套)];存量巨大：2010年豪宅存量将达到5600套； 区域集中：热点区域集中于后海片区，龙华二线拓展区； 项目竞争： 罗湖区竞争项目为华润幸福里，区内竞争少，将与热点区域（后海、龙华二线拓展区）进行客户争夺； 市场机会： 在经济复苏期，豪宅将率先表现出强劲态势。2010年下半年如果市场向好，项目可抓住市场起跑点，制造市场热点效应。;2;项目概况;;嘉多利花园;;教育、医疗、休闲配套;世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等 金域蓝湾系列水景资源相对弱于世茂滨江系列；金域蓝湾系列资源多为湖景、河景，多为二线景观， ; 产品;超高层建筑形态，赋予项目城市标签价值，地处城市核心，超高层的建筑形态，注定幸福里将成为未来城市的新地标；; 产品;上海世茂滨江以三梯三户、三梯四户为主。 深圳金域蓝湾以四梯五户为主。;*;*;*;超高层——客户利益点;从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异;价值认知;配套;而纵观深圳五大豪宅片区： 红树林、华侨城、香蜜湖、深圳湾与东部沿海，没有一个能够摆脱对自然资源的依附！ 　 这样一种豪宅格局与国际化背景下的深圳楼市是很不对称的！; 深圳的富人其实永远是在拼搏的状态中，依托城市新经济起家的财富阶层尤其如此，无论他们是生于深圳，还是来自上海和北京，或者东京、悉尼、伦敦、纽约、西雅图，他们不仅是现代科技文明中成长的新一代，而且本质就是“城市动物”，离开城市的繁华，他们不仅不能工作，更不能生活。 　　现在来看，他们无法想象没有酒店服务、夜生活酒吧、俱乐部和名品店应该如何生活。 未来来看，更无法想象每天的专业护理、随时的心理医生以及终于有一天彻底厌倦汽车后应该有怎样更精彩的享受。 没有人能够将为全球商务服务的整个城市的奢华配套搬回家，那么，唯一的选择就是将家搬到城市中来！ ——这就是城市豪宅崛起的真正原因。 ;价值认知;定位;项目客户剖析：; 一期豪宅概念。一期欧美风格园林卖点 二期变成提倡温馨家庭住宅概念。小区内人工湖景观。 三期运动概念，100平米以下小户型，年轻客户群主导。 四期是一、二、三期的完美结合和升华版就是百仕达东郡，40-400㎡都有。 五期引入“拉阔”生活方式，87-190平米户型，目前180-190平米热销 五期均价：23000元/平米; 总占地面积：11万平方米; 总建筑面积：33万平方米 容积率：2.12 总栋数：住宅21栋；11-26层不等 绿化率：67.5% 总户数：1607 售价20000元/平米，已售罄。;客户;吴生：38岁、景贝南社区生活20年，深大毕业 行业：证券公司副总 目前居住：中旅国际公馆，面积约190平米 描述：八几年父母在罗湖开小杂货店，认为罗湖规划太差，自己在福田上班，所以离开了罗湖，但非常孝顺父母，分别为父母、弟弟和两个妹妹在罗湖买了商品房。 关注点排序：片区价值、物业档次、纯粹性、尊贵感、配套、品牌、物管 语录：虽然离开了罗湖，但还是觉得罗湖比较方便，每周或者每两周都会回罗湖看父母，父母与小妹妹、妹夫住在一起，房子也比较旧了，也小了，一直想换一套大点的200平米左右，看了阳光绿地觉得不错，但低层单位已卖完，面积也太小才128平米，老人和妹妹住太小，太高了也不太习惯。;郑生：40多岁，潮州人 家庭：一家四口，二个儿子 行业：作制服发家，现有两家服装加工厂 置业：中信星光名庭 生活方式：现在工厂不需要费力气打理了，拼搏多年后开始追求生活享受，周末和家人去喝茶，想搬到环境好的地方，更关注孩子的教育； 留在罗湖的原因：现住在罗湖，看好香蜜湖的环境，本想搬过去住的，但孩子还在上初中（深圳中学，省重点学校），现阶段孩子的教育很重要，而香蜜湖的学区一般，因此还是选择留在罗湖。;承载20年的黄金岁月之地 罗湖凝固了时间，浸润着岁月的芳泽，展示着深圳的演进，对深圳发展做出 的不朽贡献经过20年的辉煌，罗湖又有了一个别名——”老“罗湖。 它承载并将早期深圳人所酷爱、钟情并执着一生的梦想——富有、出人头 地、奋斗、率性、勇往直前——像浓烈可