2018年江苏城华元路澄星路地块营销企划报告(178页)教学案例.ppt

提议理由：1、本项目地下层全部为车库，若采用整体开挖，有条件适当抬高地面；2、经验表明这样的规划，可以比同区楼盘提高600-700元的单价；3、目前苏州市场此类规划稀缺，形成明显的产品差异化；4、品质感大幅提高，市场认同度高。 采用阶梯入口 如果本项目在成本增加不多的基础上，可以采用整体地面抬高，形成阶梯入口，实现人车分流。 昆山天成佳园 苏州海尚壹品 会所与泳池（或景观水池）结合设计，可以做到临窗观水，提高会所的景观和使用舒适度，在体现运动与休闲的主题的同时，营造项目的品质感和业主的身份感。 建议：泳池设计时，具有双重功能，可以做泳池和旱冰场（或景观水池）的功能，方便业主使用，在会所设置更衣间。 丽池会所 投资客——99%比例 很显然，对于非生活必须的商铺来说，我们的客户大部分都是投资客 他们将以私企老板、企业高管、高阶公务员等为主要客群 他们年龄可能在35—50岁左右，其中40岁应该是客群的主力年龄 他们阅历丰富，商业嗅觉灵敏，投资意识超前，善于发现未来商机 自营客——1%比例 毫无疑问，对于本案而言，自营客几乎没有 他们大部分是项目周边乡镇的个体经营户 只有极少部分是来自外部区域的自营业主。 商铺客户提炼 鼓楼区 苏州市区、园区等区域 约占5% 相城中心版块 约占55% 相城周边乡镇 约占40% 本项目的投资客群来自哪里？ 房地产作为特殊的消费品其固有的特征：区域性消费特征显著 商业地产更是具有以财富为基础的特征 陆慕拥有大量的私营企业主，如蠡口家具城业主等，同时还存在大量因拆迁而拥有大量闲置资金的原住民，以及当地的政府官员。都将成为我们的重点客户。 消费客群的区域属性： 吸引市区、园区等区域看好相城板块未来发展的投资客群。 争夺相城区区公务员、企业高级管理者，事业单位的中高级领导，是扩大项目在本地客层不可缺失的重要组成。 商铺客户提炼 外区域以健康休闲需求为主的目的型消费客群 行政核心区居民 项目周边1.5KM范围内的社区居民的普通生活及健康休闲消费需要 目标客户定位—目的型消费 商铺消费客户提炼 外区域客户 商业产品定位——定位依据 区域 北苏州，相城区行政核心区 规模 小体量商业，区域商业配套 建筑景观 简欧风格 主题 健康休闲、运动主题 特点 区域内暂无此类商业业态集聚 商业客户定位 北苏州，首席健康休闲广场 第三章 项目定位 项目发展策略 商业定位 商业客户定位 商业产品定位 住宅定位 住宅客户定位 住宅产品定位 住宅客户定位——客户收入阶层分析 富裕阶层 政府重要官员、企业高层领导、私营业主 高收阶层 中高阶层 公务员，中高级技术人员、中级管理人员、中小型企私业主、商人等 阶层 职业 家庭年收入 中等及以下收入者 企事业单位职工、一般技术人员、普通管理人员、个体业者、富裕农民 5０万以上 20万-50万 年收入7万以下 企业技术工人、文员 7万-20万 客群定位 勤俭生活族 (6.85%) 传统生活族 (6.31%) 随社会流族 (13.95%) 平稳求进族 (6.45%) 个性表现族 (6.98%) 理智事业族 (7.34%)“ 工作成就族 (6.70%) 经济头脑族 (6.20%) 求实稳健族 (5.17%) 经济时尚族 (8.54%) 平稳小康族 (6.26%) 工作坚实族 (6.00%) 现实生活族 (6.79%) 消费节省族 (6.46%) 上层 (7.34%) 中上层 (13.18%) 中下层 (18.27%) 下层 (13.31%) 中层 (47.90%) 积极形态派 (40.41%) 求进务实派 (40.54%) 平稳现实派 (19.05%) 社会分层 生活形态 我们的客户属于：平稳求进族、工作成就族 住宅客户定位——客户族群分析 住宅客户定位——客户购房需求 购房驱动 ： 1、对目前居住区域不满意 2、对目前居住条件不满意 家庭价值观 ： 1、事业正处在上升阶段 2、关注家庭生活品质和未来 土地属性需求 ： 1、与本区域的关系密切 2、发展趋势良好的区域 房屋价值观 ： 1、彰显身份标签 2、体验生活 物质层面：健康、运动、休闲品质 精神层面：自我实现、家庭品质、受人尊重 文化层面：艺术品味、追求时尚、城市记忆 客群定位 满足客户需求的理想属性 购房 需求 住宅产品定位——定位依据 区域 相城区行政核心区 规模 13万方，中等规模，住宅项目 建筑景观 简欧立面、权杖形欧式园林景观 小区主题 健康休闲、运动主题 住宅产品定位 产品定位 相城行政核心区，13万方欧陆风情国际运动社区 区域 档次 特征 规模 产品 项目整体形象定位 形象定位： 做生活的冠军 Slogan： 运动就在家门口 第四章 产品建议 排布优化建议 风格优化建议 景观优化建议 东侧厂区排风问题没有弱化 会所泳池