2018年5月济宁北湖项目可行性研究报告103p教学案例.ppt

济宁北湖项目可行性研究报告;城市概况 房地产政策分析 ;城市概况;城市;从左图可以看出，济宁近几年GDP一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。居民人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。;经济发展水平;经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位;;城市化进程处于初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力；2010年济宁市总人口为843万人（济宁市中心区人口80万），城市化率22.6%。 城市化进程形成房地产开发建设的推动力：预计到2012年济宁城镇化率将达到48%，拉动城区商品房消费。 高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。;城市规划;城市概况 房地产政策分析 ;信贷（抑需求）;济宁当地调控政策;主要影响因素;未来调控的几个方向;宏观环境;*;解读营销目标： 塑造天地控股开发高端低密度产品的企业品牌形象，持续提升品牌影响力。 获取最大化利润，并与销售速度取得合理平衡。;项目区位属性;区位： 位于济宁市正在规划中的北湖新城，本项目紧邻正在修建中的北湖公园。 属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大 周边暂无在售项目，生活氛围差;项目直面北湖公园，紧邻运河和北湖湾，拥有一线湖景和河景，景观资源优势明显;项目交通规划;文体中心;项目人文资源;;开发商不在北湖新区拿地的原因;项目潜在风险;*;住宅整体市场分析 住宅市场片区分析 ;从左图可以看出，济宁市近几年房地产开发投资额保持高速上涨势头，特别是2010年出现井喷式增长，年度增长速度高达63.4%,预示着济宁房地产市场的火爆，同时也代表未来济宁房地产市场将进入竞争十分激烈的局面。 ;;;;济宁的房价在2007年之前一直处于较低的水平，2007至2008年房价开始快速上涨，2009年受金融危机影响在年初稍有回落随即强势上涨，2011年价格涨至6020元/平方米，自2007年以来价格年平均涨幅达30%。;潜在供应分析;供不应求格局、市场刚性需求强劲造就济宁住宅市场量价齐升，同时市场存在较大提升空间，未来市场供应量大，市场竞争加剧;住宅整体市场分析 住宅市场片区分析 ;市场格局;【在售样本数量】共 17个 在售样本选取标准：济宁市区在售，销售相对较好，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。 【潜在样本数量】共 10个 ; 中心区域;中心区域;中心区域;中心区域;中心区域;中心区域 板块特征：; 南部区域;南部区域;南部区域;南部区域;南部区域;南部区域 板块特征：; 东部区域;东部区域;东部区域;东部区域;东部区域;东部区域 板块特征：; 北部区域;北部区域;北部区域;北部区域;北部区域;北部区域 板块特征：; 西部区域;西部区域;西部区域;西部区域;西部区域;西部区域 板块特征：; 各板块综合分析;各板块对比分析;各板块供应分析;中心区域;整个济宁住宅市场 在售项目中，三室户型所占的比例最高，占48.6%。面积在100-160㎡之间，其中主力面积为110-130㎡。 其次是两室户型，占38.4%，面积区间为70-115㎡，主力面积为90-100 ㎡ 。 一室的供应比例占5.4%，主力面积为40-70㎡。 四室以上包括复式和别墅占供应比例的7.5%。;中心区域;各区域住宅整体均价分析;中心区域;小高层、高层;中心区域;*;个案——凤凰城;热销户型;个案——仁城雅居;热销户型;个案——鲁商南池公馆;个案——森泰御城;*;设计院规划图总评;项目用地;;黄色地块全部为小高层产品； 紫色地块全部为花园洋房产品； 灰色地块全部为联排和双拼别墅产品; 红色地块为商业产品;;平开： 区域内产品分类对比，确定开盘价格，建立价格优势。首期小高层产品以产品品质及价格优势促进销售，树立项目形象，并为后期花园洋房和别墅产品销售奠定基础，采用“平开”的策略。 高走： 充分借势首期热销水平，通过推售节奏控制，使后续花园洋房和别墅等物业类型产品推售的综合品质逐步提升，结合项目运行中价值的提升，逐步拉升价格。合理销控、精准定位，同时“短蓄短爆，小步快跑”，快速蓄客，在持续热销的同时价格稳步拉升。;设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、交通、周边配套等八个要素进行加权分析。 参照市场在售项目红星8号、凤凰城和置城八号公馆;设定对比分项