2018年4月沈北开发大道南侧-111地块可行性分析报告110P研究报告.ppt

项目定位建议 开发节奏建议 PART4 项目开发建议 开发建议原则 项目目标：实现均价6675元/㎡ 整盘实现13.35亿销售额 突破区域市场的差异化营销竞争策略 产品深度研发，以产品力作为项目核心竞争力 适当拉长销售周期，通过现房实景实现利润最大化 项目产品建议 开发节奏建议 PART4 项目开发建议 开发建议原则 规划初步建议 高层 小高层 多层 公寓 盛京大街 立面建议 香峪兰溪 唐轩公馆 中央大学城 太湖国际 新古典风格 英伦风格 现代风格 现代风格 区域典型项目立面风格 区域项目立面风格多采用厚重色调，视觉效果相对沉闷。建议本案采用丰富色彩的现代的立面风格，从区域项目中脱颖而出，用丰富的立面色彩给客户以视觉冲击。 立面建议 现代立面风格案例——梦想·西铁成 住宅产品定位 突出品质：从外立面、园区景观、设备设施以及物业管理等方面突出产品力。 灵动生活：通过空间附加值提高性价比，通过户型设计提高空间组合的灵活性。 多层洋房化，高层品质化 刚需为主，改善为辅 户型配比 1、调研客户需要经济型户型，控制户型总价； 2、市场上产品同样以经济型户型为主，寻找市场机会点。 思考原点 市场供需以经济型户型为主； 与客户调研结果一致 备注：未来放量部分为根据区域项目规划及项目推盘节奏进行预估。 道义区域08年至今开盘项目，产品供应去化情况分析 户型配比 户型配比 备注：1、以上所指为建筑面积不包括赠送面积； 2、该户型配比为根据现阶段市场情况确定，后期视市场情况进行调整 产品类别 面积 格局 比例 购房动机 建筑形式 青年公寓 40m2左右 1室1厅1卫 5% 投资/婚房 高层 二人世界 50－60 m2 2室1厅1卫 15% 婚房 高层 舒适居亭 70－79 m2 2室2厅1卫 30% 婚房/改善环境 类洋房/高层 2室半2厅1卫 15% 婚房/改善环境 类洋房/高层 格调空间 80－85 m2 2室2厅1卫 15% 婚房/改善环境 类洋房 小3室2厅1卫 10% 婚房/改善环境 类洋房 温馨港湾 90－110 m2 3室2厅1卫 10% 改善环境 类洋房 定位依据： 1、根据客户需求，项目总体户型定位于经济型小户型，以两室及一室户型为主； 2、50-70㎡户型市场供求比例较高，且客群对二室需求较为旺盛，故作为主力户型一； 3、70-90㎡户型，市场需求多集中在该区间，但市场上供应量较多，作为次主力产品； 4、 30-50㎡户型为市场供求比较高户型。但考虑到投资客未来市场比例，吸纳投资及留沈学生客群； 5、100以上㎡户型，市场上数量较少，但需求也相对较少，作为整体产品的补充。 户型配比 多层产品建议 参考案例：博荣·水立方——多层洋房化 项目位于奥体南3公里，产品定位为刚需改善型产品。其多层采用了类洋房的建筑形式。一层赠送采光地下室和下沉式花园。2-5层赠送情景露台和飘窗，6层赠送阁楼和露台。项目一期销售价格高于同区域项目20%以上。 多层产品建议 博荣·水立方多层户型 用露台和层层退台的手段可以较好地体现洋房特征； 露台的尺度和层次感追求洋房的生活理念。 层层退台，不计面积的大露台 多层产品建议 附加值赠送形式——入户花园和阳台 超大露台 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，可以通过做大入户花园和阳台的方法增加赠送空间 多层产品建议 首层赠送地面花园与下沉式私家花园“双花园” 通过下沉式花园的设置，增加空间的多变与情趣，满足业主呼吸自然、与自然亲密接触的天性。业主田园生活梦想，体现尊贵生活。 多层产品建议 首层别墅化 赠送采光地下室，可以作为健身房、家庭影院使用，扩展使用空间，丰富使用功能。真正实现给业主别墅式的生活享受。 多层产品建议 新城板块分析及典型项目 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 物业形态 产品定位 碧桂园·太阳城 61.93 142.45 2.3 别墅（联排、双拼）洋房、高层(34层） 中高端 龙湖·香醍漫步 34 68 2.0 别墅、花园洋房、高层 高端 三盛·颐景园 35 70 2.0 多层、小高层、高层 中高端 荣盛·香缇澜山 25 50 2.0 别墅、高层 中高端 吉宝·季景沁园 34.77 69.55 2.0 洋房、高层 中端 汇置·尚都 56.17 140.42 2.5 别墅、洋房、高层 中高端 新城板块目前尚未成熟，但区域云集了诸多地产大鳄，未来板块必将成为沈阳市房地产市场的焦点之一 区域项目概况 数据来源：北京新景祥市场部 板块产品特征：该板块产品多为定位为中高端，物业形态以低密度别墅、洋房+高层的物业组合为主，项目大部分以低密度住宅启动项目，高层住宅延后开发。 客群特征：低密度