2018年6月桂林临桂桂花酒厂项目提案53p讲义教材.pptVIP

规划产品特点 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 69.2㎡ 76.5㎡ 72.3㎡ 2房1卫（多层） 75.8㎡ 76.9㎡ 85.5㎡ 91.8㎡ 93.6㎡ 2房1卫（小高层） 2房2卫 3房1卫 100.1㎡ 104.2㎡ 3房2卫 107.5㎡ 109.1㎡ 111㎡ 121.3㎡ 4房2卫 138.6㎡ 152.1㎡ 该面积段内各类户型形成内部竞争，部分产品有滞销风险。 竞争策略 优势： O位于临桂老城区，车性5分钟即可达到城区最繁华的金山广场区域； O坐拥人民路主大道，多路公交车通往市中心及新城区各处； O地块西面紧邻桂林职业名校，人文氛围浓厚； 劣势： O目前地块周边生活配套缺乏，并且周边未动工地块影响项目形象； O属新老城的过渡带，即没有老城的成熟配套，也远离新城开发的热点区域 ； O地块周边缺乏商业人气，本案商业销售有一定的困难度； 竞争策略 机遇： O地块周边目前在售楼盘较少，威胁较大的大型居住物业基本集中在新城区； O人民路附近一系列项目的项目的逐渐开发；使区域居住氛围逐步提高，无疑为该区增加了更多的升值筹码； O地块土地成本较低，造就了目前低迷的市场环境下，项目可以以低价格 进入市场，实现价格优势快速走货； 威胁： O目前新政形式下房地产市场较不明朗，多数客户持币观望等待置业时机； O临桂房地产市场已进入供过于求，实力外来开发商已逐步抢驻桂林，市场竞争激烈，产品去化速度普遍较慢，对开发商资金回笼造成一定压力； 竞争策略 总结： 项目处于临桂老城区，生活出行便捷，但属新老城的过渡带，即没有老城的成熟配套，也远离新城开发的热点区域 ；临桂房地产市场已进入供过于求，并且实力外来开发商已逐步抢驻桂林，在目前新政影响下全国房地产市场及其不明朗，但如桂林这等三线城市尚未受较大影响，我司建议项目应快速走货，回笼资金； 二、客户定位 撬动刚需客户是实现本案销售目标的关键！ 客户定位 本案住宅物业客户定位： 1、桂林市本地私营企业主。 2、市县政府机关单位领导群体。 3、市县政府公务员。 4、县乡镇小私营业主。 5、有一定经济收入的高级白领阶层。 住宅物业客户特点： 在目前新城影响的房地产市场下，为了实现一期快速回笼资金，客户定位应以刚需第一次置业人群为主，不太注重周边生活配套，但因工作需要注重出行便捷，有一定的经济来源。 客户定位 捕捉城市人群： 23-30岁刚需人群 投资群体 刚需家庭 购买诱因： 利率低 老城区租客 城市方向 未来潜力 购买诱因： 总价低 紧邻老城区繁华中心 出行便捷 自住，多为首次置业，未来可用于投资 临桂桂花酒厂项目提案 中国一品堂桂林公司 2011.6.14 市场格局 主城区 临桂 八里街 主城区： 景观优越、商业金融发达、生活配套成熟完善，高端置业首选的豪宅区。 中小规模的项目为主，可开发资源日渐稀缺，开发逐步向主城边缘区域发展。 临桂： 新城区，未来城市发展重心，属于规划发展初期，中大型项目聚集，楼盘品质高。 配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。 八里街： 开发区，与主城无缝连接，人口密集。 区域规划档次弱，楼盘品质不高，中小规模楼盘为主。 商品房市场情况 近两年各版块成交量对比 主城区与八里街因为供货少及政策的影响，10年总体销售量明显低于09年，临桂逆市飘红，反应市场需求空间大。 商品房市场情况 近两年各版块成交价格走势 10年价格相比09年有着大幅度增长，临桂涨幅最小，竞争激烈。 临桂市场格局 区域概况： 老区以金水路与人民路两边辐射区域为主，人气旺、配套设施齐全等特点。 新区是以西城大道与世纪大道为中心向外扩张，发展成集行政、商业、商贸和文化生活为一体的新城区 。 房产市场概述： 老城房地产市场主要以中、小楼盘为主，小楼盘以一栋、两栋单体楼为主，无绿化和物业管理形象差，价格低，中等规模楼配套设施齐全，价格也是临桂最高的。 新城房地产市场主要集中在西城北路片区，以大型楼盘为主，项目内各种配套设施齐全，有大型园林