2018年6月漳州市东山县天隆海御项目战略定位及产品定位报告过程沟通稿研究报告.ppt

初步概算 普通住宅内投资、休闲度假类产品（80㎡以下）年去化量约0.75万㎡ 滨海板块金海湾项目体量约3.2万㎡ 临海国际项目具有一定特殊性，剔除 从普通住宅销售人员反映大部分项目部分销售给外地客群，比例大部分占10-20% 预计普通住宅外地人正常年去化量约3万㎡左右 休闲度假类产品市场容量 剔除临海国际项目的特殊性，预计外地人在东山购房的年去化量约3-5万㎡ 度假型产品市场容量 价格分析 板块 项目名称 开盘时间 销售均价 （元/㎡） 主力户型 主力总价 （元/套） 铜陵 鑫弘花园城 2009年初 4100 二房：80-98㎡ 三房：120-129㎡ 30-50万 叁帝海景业园 2010年底 3800 单身公寓：46-64㎡ 二房：93-107㎡ 三房：127-139㎡ 15-50万 西埔 聚福名城 2009.5 4000 二房：83-95㎡ 三房：110-123㎡ 四房：120-138㎡ 35-50万 广升小区 2009年底 3500 二房：113-116㎡ 三房：143-149㎡ 四房：170-182㎡ 40-50万 瑞弘花园 预计2011年下半年 —— 二房：80、95㎡ 三房：113-116，124-131㎡ 四房：142㎡ —— 双馨家园 预计2011年下半年 —— 三房：125-131㎡ —— 滨海 旗滨领海国际 2009年 花园洋房：4200元/㎡ 别墅：1.2-1.6万元/㎡ 单身公寓：39-60㎡ 二房：75-99㎡ 三房：121-126㎡ 独栋：206-300㎡ 花园洋房：35-45万 别墅：200万-300多万 从住宅价格上看，滨海板块城区铜陵 城区西埔，普通住宅主力总价集中在30-50万/套。 西埔板块客群以西埔本地及周边乡镇农村为主，而铜陵板块客群以铜陵本地为主，滨海板块以外地客为主，整体上看各板块客群具有明显的地域特征 客群分析 目前主要在售项目客户圈层情况分析 项目名称 客群来源 置业目的 职业特征 聚福名城 主要来自周边乡镇 部分西埔 首次置业，部分长线投资 乡镇的主要为水产养殖户与个体户 县城主要为个体户、上班族 鑫弘花园城 90%为本地人，尤其是铜陵人为主，少量其他镇 10%来自外地，来源地广泛，江浙、厦门、漳州 本地客户：主要以自住为主，其中30%为二次购房 外地客户：投资、度假 本地客户主要是生意人 其次是泛公务员 旗滨领海国际 80%来自旗滨内部员工及来自浙江的关系户 10%来自潮汕地区 10%来自厦门等福建周边客户，及少量的东山本地 内部员工：自住 关系户：投资兼休闲度假 潮汕及周边城市：主要以休闲度假、投资为主 东山本地：投资 主要是生意人，个体及私营业主 其次是工薪阶层 客群来源 西埔：周边乡镇 铜陵：铜陵 滨海板块：外地 置业目的 自住，少量投资 自住 第三圈层:投资、休闲度假 职业特征 生意人、泛公务员群体 生意人、个体及私营业主 核心圈层 个体户、泛公务员群体 未来竞争 东山县待推土地存量分布 （截止至2011.6) 板块 铜陵 西埔 滨海 合计 在售未推体量 （万㎡） 3 7.5 6 17 已动工未推体量（万㎡） —— 9.57 68.81 78 未动工体量 （万㎡） 17.68 41.47 25.2 84.35 不确定体量 （万㎡） 合计（万㎡） 20.68 58.54 100.01 179.23 铜陵板块： 21万㎡ 西埔板块： 近60万㎡ 滨海板块：100 万㎡ 东山待推土地存量主要集中在滨海板块和西埔板块，按目前东山年去化20万㎡计，预计需要7-9年去化完毕，市场竞争态势严峻 铜陵板块竞争 开发状态 项目名称 地址 占地 （万㎡） 容积率 预计总建 （万㎡） 预计住宅体量（万㎡） 备注 在售未推 鑫弘花园城 铜陵苏峰二路与湖海路交汇处 3.7 3.65 15.00 3 —— 未动工 林师泽 铜陵镇海港路北侧 0.60 6 3.62 3.62 2009.12 陈清尝 铜陵镇海港路西北侧 0.47 4 1.90 1.90 2010.6 林松木 铜陵镇苏峰二路西侧、湖海路南侧 3.04 4 12.16 12.16 2010.10 合计 —— —— —— 20.68 鑫弘花园城 陈清尝地块 林师泽地块 林松木地块 注：统计时间截止2011.6 在三大板块中，铜陵城区的土地存量最少，待推体量仅21万平 西埔板块竞争 瑞弘花园 广升小区 聚福名城 中央公馆 鼎辉华苑 新新项目 庆隆晶品 吴明辉地块 林宇发地块 陈国超地块 黄春润地块 西埔城区土地存量相对较大，待开发体量近60万平，板块内竞争相对激