2018新城投资项目营销解析复习课程.pptVIP

壹捺策略 2010-10-30;新政来了，市场不行了 新5条房地产新政之下，全国市场深受影响，上海等大城市成交量下降6成左右。;靠近望城，心理距离远 在常人的眼中，属于城市边缘地带，很偏很远，一点都不方便，和住乡下差不多。;紧挨安置房，面子受影响 有些人认为那属于贫民区，住那里没面子。;果真如此吗？ 如果他是一个一般的企业开发的项目，是在别的入市时间，那他一定是一个难卖的项目，但这个项目壹捺认为不是！;新政之下，性价优势更明显 因为房价太高，才新政出台，从一定的程度上阻隔了国家城市化的进程。只有国企才会站在社会的角度去做百姓买得起的好房子。新建房价4000元以上，3000元左右的房价性价比优势很明显。;新建城投——实力国企，信心保障 中小开发商，卖完之后就不管，百姓入住之后问题无人管，现在新建县业主入住后的茅盾越来越突出，选择品牌开发商是首选。;市场空白，断货补仓 进入2010年9月之后，新建在售项目较少，幸福里无房可售，怡景嘉园仅剩20余套，市中心已无可售房源，整体市场仅剩红谷新城及莱卡小镇等几个项目有房源供应，现在正是市场空白期。;邻近年底，传统旺季 根据新建县房地产市场销售情况分析，新建县在年底的春节前后将迎来新的一轮销售旺季，而我项目正好是准现房，随时可售，销售期正好和销售旺季吻合。;所以，这个项目不难卖。。。;一、项目剖析;第一部分 定性;进入正题——;本项目;基础策略一：;基础策略二：;基础策略三：;基础策略四：;客群分解;策略总结：;第二部分 定位;形象更新：;;党的十一届三中全会后，中国改革开放的总设计师邓小平提出了奔小康的目标。到上个世纪末，人民生活总体上达到小康水平。 小平同志改革开放，让中国农民吃上了饭，而真正让中国农民摆脱土地的束缚，离开农村走向城市，是在“小平同志南巡”之后，一首“春天的故事”，让大家对此事铭记在心。;我们不妨把我们的案名取作;新城●春天故事;定位语 我们可以从我们项目的地段属性及客户群定位当中寻找;即然我们的客源是乡镇客户为主， 那么我们不妨从乡镇客户入手， 给予他们一种可以接受的生活。 ——从农村来到城市，即是小康生活的一种象征。;所以我们的定位语建议为：;老百姓买得起的好房子;品牌定位之企业经营理念;品牌定位;;;;;;;;;第三部分 定价;价格定位——项目价格测算对比;综合上述条件，选取莱卡小镇、朗晴园、怡景嘉园、红谷十二庭、恒茂红谷新城、长麦大街幸福里等项目作为比价对象。;住宅参考价计算: P=∑pi(i=1、2、3、4……)=各楼盘的均价*个参考楼盘权重 =3968.6元/平米 参考住宅平均分为: W=∑wi(i=1、2、3、4……)=各参考楼盘的总得分*各参考楼盘权重 =74.7 项目参考价为； 本案价格=本案加权总分÷参考住宅平均分×住宅参考价格 =56.5÷74.7× 3968.6 =3001.384元/平米 ;最终开盘价格： 以市场下降的趋势和竞争对手的增加,预计楼盘还有5%的变化空间，也就是说本案最终价格范围=项目参考价±（项目参考价*5%） 所以本案开盘最终价格 本案开盘均价=2851.315元/平米～3151.453元/平米;建议本案均价：2950元/平米;第四部分 定量;4个月完成销售任务85%以上 整案销售均价实现2950元/㎡;①;二、营销推广策略;第一部分 销售;行销 + 坐销;扩大客源：;深挖客源：;第二部分 推广;在项目的整体提案当中;第 ① 原则;卖房之前,先要卖企业，卖新城;所??，先期的舆论引导，事件制造， 公关活动是营销推广的重点;第 ②原则;乡镇公交车车体示意图;整合大众媒体：户外、报纸、网络、电视、电台;三、合作方式;A、服务内容： 项目全程营销顾问、销售期销售策划、案场全程销售流程，整合营销推广。 前期派驻公司高层驻场，销售经理全天驻场。 B、收费标准： 代理佣金=总销售额×1.1% 溢价奖励=溢价部分的20%。 注明：销售员工资及销售经理工资由代理公司支付。案场其它费用及办公设施由开发商负责。 C、收费形式： 一次性预收前期策划费10万元，前期策划费将在后期代理佣金中按月扣除。 每月结算并支付当月销售代理佣金。;谢谢