2018全国房地产政策与市场研判95P教学案例.pptVIP

2011年第一季度上海写字楼销售额延续了2010年第四季度的上升趋势，并且延伸至2011年第三季度，连续12个月的销售额持续走高，2011年第四季度降幅显著，落至2010年第一季度水平。 2009-2011 各季度上海写字楼销售额及同比增速（以2008年为基期） 数据来源: 中国房地产数据研究院 2009-2011 各季度上海写字楼销售均价 2009-2011 年上海写字楼销售均价及同比增速（以2008年为基期） 2011年上海写字楼销售均价突破25000元/平方米，第三季度达到30000元/平方米，受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良等因素的影响，2011年上海写字楼的年销售均价达26836.2元/平方米，其同比增速达到48.9%近50%的增速远远高于2010年12.7%的同比增速。 数据来源: 中国房地产数据研究院 2009-2011 各季度上海写字楼销供比 2009-2011 年上海写字楼年销供比 各季度上海写字楼供销比显示，2009年几乎全年销供比大于1即当季销售面积高于批准上市面积，而2010年，除第一季度外，其余三个季度的销供比均小于1，即各季销售面积低于批准上市面积。2011年第二、三季度上海写字楼销供比较高，但是对比图1-2与图1-2，上海第二、三季度写字楼的销售面积虽有回升，但其供应面积显著回落是销供比提升的主要因素。 数据来源: 中国房地产数据研究院 商业市场结构 2009-2011上海商业年销供情况 2009-2011上海商业销供信息中，2010年批准上市商业面积较上年环比上升18.5%，2011年批准上市商业面积与2010年基本持平。2009、2010年总销售面积基本持平，2011年较上年环比下降近23.5%。单套销售面积持续稳步上升，2011年单套销售面积为129平方米。 数据来源: 中国房地产数据研究院 土地出让金：多数重点城市土地出让金同比下降，南京、北京、杭州降幅较大 数据来源:中国房地产数据研究院 图：2011年前3季度十大城市土地出让金总额及其增长率 前三季度，十大城市中有六个出让金同比下降，土地市场形势不容乐观。如杭州前三季度出让金总额同比下降23%，住宅用地出让金更是大降39%，降幅居十大城市前列。今年以来国家对高地价控制力度不放松，土地市场特别是住宅用地市场受到显著影响。尽管全国土地总出让金仍有所增长，但杭州、天津等热点城市出让金同比降幅显著，对地方财政贡献比例将明显下降。 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大 销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显 多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011 年1-11 月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。 拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升 大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11 月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。 企业等待中轴线的变化 企业等待下届政府政策信号 企业等待经济转型的深入 但不能等待的是：内嵌入房产、资源型房产、战略性经济重构和裂变机遇 解决：去那里、做什么、靠什么 总结 目录 第一部分：政策解读 第二部分：11年全国房地产市场及12年数据预判 第三部分：上海房地产市场整体分析 第四部分：长三角房地产市场分析 “十一五”期间，房地产市场在国际、国内宏观经济波涛起伏的环境下，在房地产相关调控政策陆续出台、各项举措环环相扣逐步落实的背景下，2005-2010年上海房地产市场经历了重重考验，开发商的开发意愿、开发目标、开发预期；购房者的置业目的、置业方向、置业态度等方面均发生了微妙的变化，这些变化充分体现在供求市场的量与物业类型两个方面。 2011年作为“十二五”的开局之年，上海房地产供应市场的指标均较上年有所增长，施工面积、新开工面积、竣工面积、房地产开发投资额分别比上年增长14.9%、20.3%、15.4%、9.6%，而需求市场指标依然处于下行通道，销售面积与销售额分别负增长18.9%，需求市场表现不是十分活跃。 随着城市化进程的推进，商品住宅市场发展“瓶颈期”的持续，写字楼与商业营业用房的投资比重及供应市场的各项指标均呈现逐年走高的趋势，“限购、限贷、限价”下的购房者对这两种物业的关注度不断提升。“十二五”与“十一五”开局之年相比，写字楼、商业营业用房的施工面积；竣工面积；投资额分别提升122.5%、88.2%；138.5%、39.9%；198.4%、225.8%。 市场供求 商品房供求市场 数据来源:中国房