2018年平谷马坊商业项目营销报告144p教学案例.ppt

销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 装修风格示意图 佣金制定 空间分割及装饰示意 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 4#楼建筑设计简述 项目 可售面积 　 　 地下室 销售金额 （万元） 4楼号 　 　 　 　 　 　 楼座商业 　 　 1层 1881.89 8397.71 1844.25 2层 1881.89 1656.06 3层 1881.89 1467.87 裙房商业 　 　 1层 998.8 783.06 2层 998.8 703.16 3层 998.8 623.25 酒店 4-16层 23580.34 13676.60 合计 　 　 32222.41 8397.71 20754.25 4#酒店室内部分 1．安防： 高级三防门，一体化系统，门禁连接物业； 2.窗： 铝合金中空条形玻璃窗； 3.楼面：水泥砂浆毛面找平； 4.墙面：混合砂浆基层，刮腻子； 5．顶棚：结构层面，不吊顶。 6.装修：毛坯 7.主力户型：36平米 4#酒店公共部分 1．外檐：高档石材及铝塑板。 2．电梯：知名合资品牌电梯，裙楼2部（-2到3层）。 3．首层大堂：石材或高档地砖地面。 4．首层电梯厅及公共走廊：石材或高档地砖地面。 4#酒店设备设施 1．电表： 根据国家标准每户设置独立电表； 2．配件： 每户独立配电箱，照明、插座； 3．电视： 有线电视（预留接口） 4．电话： 电话线入户； 5．供电： 小区电梯、公共区域照明和消防设施采用双 回路电源； 6．采暖： 未确定； 佣金制定 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 价格趋势 住宅限购政策对商业销售的利好支撑； 限购令后，北京域内商业地产提价趋势显著； 限购令后，北京区域内商业地产销量走强 商业地产“涨”声一片后， 我们的项目将如何揭开价格面纱 佣金制定 北京市同质产品明细 东亚上北鑫座 16800元/㎡ 30-80㎡精装修 最低总价60万 7克拉 平层均价23000/ ㎡， 精装，55万/套起 蓝光云鼎 平层均价25000/ ㎡ Loft，精装修 财智国际中心 均价12500元/㎡ 精装修 波普公社 均价16000元/㎡ 毛坯 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 佣金制定 …. 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 佣金制定 北京市周边地产项目明细 53公里 孔雀大卫城 均价6500元/㎡ 方正英郡二期 均价6300元/㎡ 86公里 京南馨苑 均价2900元/㎡ 60公里 尚华城 均价6600元/㎡ 70公里 盛世家园 均价6000元/㎡ 京东新城 均价5200元/㎡ 香城郦舍 均价6300元/㎡ 塞纳城邦 均价6000元/㎡ 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 佣金制定 同质产品区域 大七环生活圈区域 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 佣金制定 同 质 产 品 潜 在 竞 争 产 品 北京市区内项目 均价均以过万，大多为精装修； 周边生活配套非常完善； 交通发达，地铁紧邻； 多为精装修，装修标准2000元左右； 河北省项目； 价格多为6000元/㎡左右； 宣传中的大七环生活圈，距北京距离 70公里以内； 住宅立项，产权70年； 社区规模较大。 本项目定价原则： 理性利润最大化； 速销、快速资金回流； 开发商品牌营造； 本项目定价方法： 成本加成法； 收益还原法； 比例置换法。 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 佣金制定 4#楼公寓价格制定 成本法原则： 将项目单位成本加上预期营业利润（毛利润），一般为50%以上； 项目成本构成： 土地成本+前期投入成本+建安成本+基础市政成本； （成本构成不 含销售成本及营业税费） 成本加成法 计算均价A： A=（9001716+5203341+104532210×（1+60%）预期利润 ÷32222.41㎡ =6806元/平方米 通过此公式可以算出：本项目成本加成法计算，销售均价为6806元/平方米； 说明：上述计算中，毛利润按60%计算，由于项目周边无竞争项目作为参照比价，因此 此价格将形成项目均价制定的重要依据。 成本加成法 销售面积及金额 项目定位 建筑设计 价格制定 销售模式 …. 佣金制定 4#楼公寓价格制定 定价原则公式： 均价=月租金×（12－N） ÷