2009深圳旭飞环庆花园项目市场调研及初步定位报告110P资料教程.ppt

项目名称 户型 面积区间（m2） 户数（套） 比例 星河世纪 单房 33-41 650 73% 一房 47-48 40 5% 二房 62-68 202 22% 佳兆业中心 小单房 19-21 352 23% 大单房 28-50 792 53% 两房 53-69 352 23% 总统套房 120-350 12 1% 深圳市酒店式公寓户型分布特征 福田区在售服务式酒店公寓的户型主要为单房、一房为主，占75%; 单房的面积主要在27-30平方米之间，一房单位面积主要为35-43平方米之间，两房面积则大部分在57-68平方米之间。 户型 建筑面积（m2） 比例 单房 27—30 35% 一房 35—43 40% 二房 57—68 25% 服务式公寓与精装小户型对比 服务式酒店产品分析 服务式公寓与精装小户型对比 结合本项目具体情况和未来市场预期进行比对： 区域分析 酒店式公寓 本项目 成熟商圈核心区域 距华强北和CBD均有10分钟车程。 产品分析 酒店式公寓 本项目 以单房和一房为主 以两房为主 本项目产品虽可以适当进行调整，但调整幅度有限，且调整需要付出更多时间和财务成本。 服务式公寓与精装小户型对比 结合本项目具体情况和未来市场预期进行比对： 市场分析 在未来整体市场处在持续震荡或下行通道的情况下： 第一方面，软硬件品质 酒店式公寓 本项目 高投入打造软硬件品质 ？？？ 市场在上升期时，高投入会带来高售价，发展商利润大。 在目前情况下，销售以价格为导向，高投入会造成成本过高，而价格缺乏回旋余地。 第二方面，目标客户群 酒店式公寓 本项目 市场好，投资客多，需求大 在目前情况下，以自用型客户为主导，刚性需求数量有限 同时，两种客户群的需求也存在显著差异。 服务式公寓与精装小户型对比 服务式酒店公寓价格分析 时间 07年上半年 09年1-2月 单价跌幅 租金跌幅 项目 成交均价 平均租金 成交均价 平均租金 佳兆业中心 17,466 75 16,487 75 5.61% 0.00% 御景华城 14,567 64 13,414 61 7.92% 4.72% 服务式酒店公寓的销售价格和出租价格上的抗跌能力明显高于市场平均水平； 除了项目所在区域因素外，可见，这类项目高档的软硬件投入和相应的营销包装起了至关重要的作用。 4 酒店式公寓市场分析 酒店式公寓简介 〉对比分析 〉本项目建议 本项目建议 从本项目的区域位置、前期的产品规划、市场走势预期等三个方面考虑： 建议： 本项目不适合完全按服务式酒店公寓来定位，并以此进行营销； 应该立足于服务式酒店公寓的核心价值点，在营销的过程中引入酒店公寓的概念来促进销售； 服务式酒店公寓的核心价值点： 硬件：入户大堂 电梯间/电梯 会所 精装修 软件：酒店物管顾问 业主商务服务 ^ 定位篇 项目理解； 初步筹划建议； 营销思路建议； 1 项目理解 项目基本情况: 土地用途：综合楼 土地使用年限：70年 项目地块编号：B121-38 项目占地面积：13391.4平米 总建筑面积：132825平米 其中：商业 27500平米 办公 39000平米 住宅 20000平米 公寓 26325平米 酒店 20000平米 容积率：9.5 建筑覆盖率：43% 一期基本情况： 建筑面积：63000平米 住宅面积：52099平米 商业面积：10901平米 二期基本情况： 建筑面积：69825平方米 含写字楼、酒店、商业 中心区 华强 商圈 本项目 皇岗口岸 项目基本数据和区域 二期 N 项目四至分析 一期 优势： 中心公园景观； 配套齐全，生活便捷度高； 邻CBD、华强北、皇岗口岸距离较近； 附近有公交总站，区内外联系紧密 劣势： 福田村影响项目品质形象，周边农民房较多； 容积率较高； 周边道路噪音影响较大 2 初步筹划建议 产品定位 〉客户定位 〉形象定位 户型配比的修缮 户型配比的调整原则 户型配比的调整办法 根据之前市场调研的结果： 在市场走低的影响下，区域内的成交客户多以自住为主，