2018年济南综合体项目定位报告及营销策略研究报告.ppt

户型的提升，一是性价比，二是功能空间的提升，体现项目的可阅读性。 户型设计建议 高性价比户型 南北阳台 套系空间 凸窗 公寓独立厨房 户型舒适性提升 入户方式选择 首层私家花园 入户方式：独立玄关，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋等，适用于大面积户型 户型设计建议 户型设计建议 入户方式：无玄关设计，视觉终点的遮挡，避免室内空间直接面对户门 首层私家花园：赠送客户，增加首层户型的卖点，提升产品价值 户型设计建议 户型设计建议 青少年套房设计价值点： 儿童套房设计，带儿童书房，独立安静的学习空间，体现主人对孩子的关爱之情 套系空间：160㎡以上大面积户型功能空间创新，设计青少年套房 凸窗设计：增加室内空间及采光面、赠送面积，宽阔视野 户型设计建议 南北双阳台：南向阳台作为观景与休闲，北向阳台作为生活阳台，丰富户型的功能空间 户型设计建议 南向观景休闲阳台 北向生活阳台与厨房或餐厅相连；小面积户型可做一步阳台。 户型设计建议 公寓设计独立厨房：麻雀虽小五脏俱全，设独立厨房，增强项竞争力 精装修：部分户型采用精装交房，提升产品品质，体现项目的可想象性 为什么要精装？ 原因一：精装修的市场接受度越来越高。 原因二：精装修能够提升项目品质，实现项目价值。 原因三：中铁品牌支撑并有实力做精装修产品。 原因四：精装修看似总价增高，首付压力加大，但将不菲的装修款也纳入了银行按揭，实际是降低了客户购房预算投入。 精装修建议 精装修建议 地块四 地块五 地块三 地块二 地块七 地块四作为首期开发产品，建议局部景观及视野较好的楼座（如中心楼王）做精装修产品，装修标准1500-2000元/㎡。 地块五经过项目市场培育后，建议除去景观楼王做精装产品外，其余楼座也可尝试精装，装修标准2000-2500元/㎡。 地块三产品作为青年精英社区，建议做简装产品，即厨卫简装。 地块二作为项目最高品质组团，建议装修也与之对位，打造豪华精装修产品，装修标准3000元㎡以上。 地块一作为城市行政公馆，建议做带家电的精装修产品，实现拎包入住，装修标准3000元㎡以上。 地块七公寓分两种一种是精装公寓（2栋），装修标准1000-1500元㎡；另一种为毛坯产品，多元化，应对客群需求。 整体景观 组团景观 单体景观 公共景观 产品策略---园林景观建议 建议采用欧式皇家园林设计手法，讲究营造大气的轴线与空间严谨的对称，细部处理精雕细琢，植物、铺地、雕塑，每一件小品都可作为艺术品收藏。 轴线 对称 刺绣花坛 雕塑 整体园林主题 大景观轴线串联各个地块，形成有机整体，体现既有体验性又具阅读性的社区景观。 整体景观轴线 景观主轴 组团园林主题 各组团景观在欧式皇家园林的定义下，风格相异自成一体，表现多元化、个性的景观园区。 各个组团景观重点表现的是组团间社区整体景观轴线的对接与融合，其次是中心景观、道路景观、宅前景观等。 结合规划主题组团，设计4个风格相异的主题公园，融入社区景观体系，营造浪漫生活气息。 第一组团 波尔多往事 第二组团 枫丹白露之秋 第三组团 普罗旺斯之夏 第四组团 西堤岛时光 底层架空：增加绿化面积的同时，通过休闲娱乐设施加强邻里之间的交流与互动。 单体景观处理 结合泄洪沟打造社区景观河道，同时让公共空间尽可能做景观化处理 公共空间景观化 地块四与四块三内部均有泄洪沟穿越，目前并不了解未来规划时是否对其进行覆盖，若其不覆盖而裸露在地表，则建议对其进行景观打造，融入社区大景观环境中。 打造景观河道一是沿河景观，以绿植及休闲步道为主；二是架桥，以景观桥的形式连接被分隔的地块。 主题会所 四大基础配套 物管配套 物管服务 产品策略---配套服务建议 健康主题会所及泛会所的打造 会所配套 健康主题会所：设计一处以健康为主题的会所公社区业主只用，会所项目围绕健康主题展开，包括游泳池、健身房、室内攀岩等特色体育运动设施。 泛会所：将传统会所中的其余功能打散到社区商业中去，与公建结合提升项目的居住价值，如商务休闲、餐饮、娱乐等 健康主题会所 与商业结合的泛会所 教育的打造与嫁接 基础配套之教育 嫁接名校品牌，打造片区首个国际双语幼儿园，与东侧小学联动，提升项目教育配价值。 沿街商业与集中商业业态选择与社区阶层的对位，体现便利、小资、格调的消费需求 基础配套之商业 社区商业分为两个