2018年晟通湖南长沙梅溪湖A城营销策略报告（182页）教学案例.ppt

开篇之前，我们先从晟通梅溪湖A城地块价值说起……;那么，何为巅峰时代？ 首先，让大众更熟知晟通这个企业！ 其次，让大众更信赖晟通这个品牌！ 再次，让晟通在地产置业行业重塑领头羊形象！ 当然，更要在有限的条件下获取更高额的利润！ 晟通梅溪湖A城肩负着以上巨大史命，需要找一家实力强大、经验丰富的代理公司保驾护航，助其登峰！;这家实力强大、经验丰富的代理公司，它应该具备以下三个条件： 1、清晰梅溪湖规划及理想和国际发展视野； 2、清晰竞争对手优劣势及区域客户的发展趋势； 3、拥有大量精准的高端客户资源，高速高价。;一、梅溪湖规划及理想;;一、梅溪湖规划及理想;国际级 “智慧型”城区 ： 城市为您构建人居城市，可以照顾到小孩至老年各年龄层次人的一生需求。;长沙都市事件中心：城市标签、旅游目的地，印象梅溪湖。;二、清晰竞争对手优劣势及区域客户的发展趋势;没有谁比中原更了解梅溪湖，没有谁比中原更理解梅溪湖的客户，也没有谁能比中原更清晰准确地判断梅溪湖未来走向！;三、拥有大量精准的高端客户资源，高速高价。;为颠覆梅溪湖而来 晟通梅溪湖 A城营销策略报告;本报告结构;一、与谁竞争？;从全国到长沙，楼市销售稳中有升，具备高速高价的宏观基础 ;竞争范围确定：; ※ 产品类似 （区位、主力户型面积、建筑形式） ※ 产品定位类似 ※ 入市时段相近 ※ 客户定位类似 ※ 总价或单价接近;;梅溪清秀;滨江系列大面积豪宅竞争：保利西海岸、南山雍江汇、万科君捷;;项目指标 总用地面积：100571平米 计容积率建筑面积：466336平米 总建筑面积：632536平米 容积率：4.64 绿地率：34.5% 建筑密度：30.3% ;长沙两型社会建设的核心区域，最宜居城市群，未来的城市发展的新中心;9月;100-130㎡面积段价格竞争时间轴：基本属于空档期，利于项目实现溢价;130-140㎡面积段产品竞争时间轴：市场空缺明显，处于大户型供应空档期;产品规划：虽然市场竞争激烈，但是项目产品打造在依据市场热销产品的基础上做到一定差异化，具备一定市场竞争力，有利于项目快速突围；;推售策???：;推售安排： 2013年10月份全部推售，1#、2#、3#、4#栋共507套;竞争项目对比分析：优势明显、劣势也很突出，机会与挑战并存;楼盘名称;楼盘名称;资源 金茂梅溪湖： 一线湖景资源，岳麓山山景资源 中建梅溪湖1号： 一线湖景资源，岳麓山山景资源 佳兆业云顶：一线湖景资源 振业城：二线湖景资源 保利西海岸：一线江景资源;配套;资源复合型滨湖高端居住社区;;;顶级区域价值：长沙两型社会建设的核心区域，最宜居城市群，未来的城市发展的新中心;项目价值理解之二：梅溪湖目前唯一南向面湖大盘;产业价值：国际文化艺术中心、国际研发中心、国际CBD三大核心商业项目的打造，将片区打造成为高端的新型国际新城，拥有独一无二的产业价值。;项目价值理解之四：长沙第一教育集中地;完善的城市地面交通价值：项目交通路网发达，同时无缝接驳梅溪湖西站的出入口，为项目带来大量人流。交通通达性良好，拥有完善的城市交通体系 。;本项目临近梅岭公园、隐性公园典型的公园社区，在都市的繁华中，私享一片宁静，体验商业圈中的另一种休闲价值 。;项目价值理解之七：长沙唯一全方位服务豪宅;项目价值理解之八：科技豪宅典范;角度;二、凭何竞争？;本项目客户分析与客户定位思路：中原三维客户判断法。;梅溪湖板块项目客户分析小结：;梅溪湖区域客户变化趋势分析;本项目客户分析与客户定位思路：;梅溪湖国际新城的规划，一些列配套设施的完善，促使梅溪湖成为长沙市新的富人居住区，会促使区域外的客户比例明显上升，预计每年以5-10%的比例递增。;地铁2号线的规划和施工，河东市区客户比例将逐年上升，预计在地铁开通之后1-2年内年增长量在5-10%之间，客户主要为看中区域环境和配套同时又享受地铁便利性的偏刚需客户，也会吸引到部分的投资型客户。;;长郡梅溪湖中学位于长沙市河西大先导区，由长沙市政府投资兴建，占地面积120亩，设计规模为72个教学班，3600名学生，是长沙市教育局的直属公办完全中学，由长郡中学统一管理。将于2012年9月正式开学。 岳麓实验小学是整个岳麓区最大的小学，招生规模达到54个班，岳麓区从5月10日启动小学招生报名 学区房对周边的吸附能力不仅仅来源于长郡中学，更主要是来源于岳麓区实验小学。 长郡中学需要经过考试才可以入读，一般给在售项目仅能增加1-2%的投资客户，给项目带来因为学区房而购买的客户较少。 岳麓区实验小学是目前长沙市最大的小学，将会形成一定的客户吸附能力，主要吸附岳麓区的即将结婚或者刚结婚的客户和有小孩子即将上小学的客