一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报 54P讲义资料.pptVIP

1）战略层面——土地拓展规模、结构、区位、布局、形式 2）战术层面——①区域土地与房地产市场分析 ②土地获取方式的选择。包括：土地一级开发（一二级 联动）、二级市场（招拍挂、协议出让、行政划拨）、 二手土地（合作）。 ;本专题：一级土地开发项目投资拓展分析;一、前言;二、一级土地开发基本问题之缘起;土地一级开发：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。开发主体完成土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共配设施建设、交通建设、环境建设和投融资等具体环节，并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发服务。;;;;企业承担一级土地开发的角色、业务内容、利益诉求;清远金谷科学城项目;神州半岛规划图;二、一级土地开发基本问题之运作模式 ;一、前言;三、一级土地开发综合分析之分析框架;三、一级土地开发综合分析之政策环境;三、一级土地开发综合分析之政策环境;三、一级土地开发综合分析之政策环境;三、一级土地开发综合分析之政策环境;三、一级土地开发综合分析之政策环境;三、一级土地开发综合分析之收益模式;三、一级土地开发综合分析之收益模式;三、一级土地开发综合分析之收益模式;三、一级土地开发综合分析之收益模式;三、一级土地开发综合分析之收益模式;三、一级土地开发综合分析之收益模式;三、一级土地开发综合分析之收益模式;三、一级土地开发综合分析之投入成本;三、一级土地开发综合分析之投入成本;三、一级土地开发综合分析之风险分析;法律风险;资金风险;市场风险;其它风险;三、一级土地开发综合分析之项目运作分析;大邑项目与政府签订的合同及其主要内容 1、2009年12月2日，签订《大邑晋北子龙生态休闲旅游度假区项目投资框架协议》 约定项目总投资50亿元，规划控制区域约20平方公里，拟分三期完成，一期规划7.5平方公里，二期、三期供地安排根据项目推进情况另行约定。 项目投资50亿元左右，建设生态休闲旅游度假区，投资拟分三期完成，其中一期投资4亿元以上，二期项目、三期项目投资根据整体项目规划确定。 大邑县政府根据项目公司建设进度进行供地，项目集体建设用地、国有住宅用地的使用权，通过大邑县政府依法出让方式取得；集体农用地的承包经营权，通过流转方式取得。 ;2、2010年1月29日，签订《四川大邑凤凰岛国际旅游度假区项目投资协议书》 用地取得方式：国有建设用地使用权，通过依法出让方式取得。大邑县政府协助项目公司向当地农村集体经济组织流转部分农用地或林地，具体事宜由项目公司与项目所在地集体经济组织协商，流转费用由项目公司承担，且按现行政策和标准对流转范围内的农民进行安置补偿。 大邑县政府负责在2010年6月30日前依法出让首期开发用地约1000亩；在2010年12月30日前依法出让一期第二批开发用地约1000亩；在2011年6月30日前依法出让第一期第三批开发用地约1200亩。 大邑县政府负责协调有关部门，为项目提供外部配套（水、电、信、气、路等）连接到项目规划控制范围红线边界。;3、2010年2月10日，签订《大邑县七里村、仙合村片区土地一级整理协议书》 规划控制范围7.6平方公里，预计整理出建设用地约3200亩。 经测算并经甲乙双方认可，本次合作片区建设用地土地整理成本约为32万元/亩，总投资约10亿元人民币。土地开发成本由项目公司投入。 投资收益的分配：整理土地的拍卖起始价为35万元/亩，拍卖成交价扣除依法应缴的税费、拍卖佣金后余额为整理地块的国有土地使用权出让收入，政府同意优先归还项目公司实际投入资金（不计资金利息）。如拍卖成交价在35万元/亩-50万元/亩，扣除归还项目公司实际投资资金后的余额全部用于该7.6平方公里内基础设施和商业公建配套建设，大邑政府不参与分成；超过35万元/亩按梯度分成：50万元/亩-80万元/亩，超过50万元/亩，由大邑县政府与项目公司按照3:7的比例分成；50万元/亩-80万元/亩，超过80万元/亩，由大邑县政府与项目公司按照5:5的比例分成；超过100万元/亩，项目公司不再参与分成。 在各期土地出让之日后30个工作日内结算支付项目公司的投资资金。各期出让土地最终审计结算完毕后15个工作日支付项目公司应分得投资收益。;龙波湾项目与政府签订的合同及其主要内容 2009年12月31日，签订《联合开发龙波湾旅游房产项目框架协议》 项目规模：项目占地约135