2018水电首郡高层发展报告107p教学案例.ppt

SWOT分析 优势 劣势 核心板块价值稀缺； 在核心区内，本项目算规模较大项目； 交通便利，紧邻主干道； 比邻核心商圈； 高成本地价；并不处于一级核心板块； 项目周边商业氛围、居住氛围较差 机会 威胁 1.未来商务政务中心，公寓需求量大； 2.写字楼更新换代时期到来； 3.经济向好，本地外地公司的发展，使得高端写字楼市场看好； 4.住宅、公寓市场看好，价格稳步上升； 未来土地供应量大，城市发展四面开花； 中低档商住楼供应较大； 商业供过于求，多数商业经营困难 酒店供应量较大，未来竞争激烈，且投入资金量巨大； 项目的档次定位 高端居住型公寓 未来区域将发展成为一个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心，本项目属于区域内的边缘地带。 凤凰新城区域高层产品，70年产权，首席地标型项目。 唐山市公寓市场供应量较大但需求量有限，现有公寓价格并不高，与普通住宅接近。 区域因素 项目因素 市场因素 高层的整体定位 中国水电首郡公寓式住宅项目 ——片区转型领跑者、品位青年栖息地 项目所在片区标志性建筑，耳目一新的景观 整体社区点睛之笔 片区地标 交通枢纽几步即达，城市核心几站之遥 地处大盘核心，坐享社区配套 快捷生活 星级公寓体验，居家舒适氛围 远离工作带来的压力，尽情享受生活的乐趣。 高尚居所 时尚与品位的融合，事业起步腾飞的港湾 占据高新绝佳地段，居家投资两相宜。 青春港湾 产品定位 户型建议： 市场导向：目前市场消化速度最快，是90㎡以下的小户型产品，小两房紧凑型三房； 总价控制：为了保证项目价值最大化，必须控制总价，控制在30-50万之间； 保证销售：尽快回笼资金是本项目滚动开发的保证，产品必须保证良好销售。 项目 面积 户型 万达广场 50-70平 一房 80-90平 二房 新华贸 60-70平 一房 新华联广场 50-60平 一房 富丁广场 40-60平 一房 80-100平 二房 周边项目去化最快、最好的面积及户型 户型建议 户型 面积 比例 一房（公寓） 30-45㎡ 60% 紧凑两房 55-85 ㎡ 25% 紧凑三房 95-110 ㎡ 10% 舒适三房 110-139 ㎡ 5% 客户定位 客户群体 这些公寓产品以40-50平的小户型面积为主，因此投资客比重较大，占到80-90%，其目的也是自主兼投资； 主城区内公寓产品客户构成中，主要是唐山本地客户、外县客户及外地客户； 投资收益：主城区40-50平的小面积精装带家电户型租金能达到1500-1700元/月。 项目名称 物业类型 购买客户 使用客户 万达广场 公寓 投资客户、生意人及企业中高层、本地客户占70% 办公为主、少量自住 新华贸铂金公寓 公寓 投资客户、企业投资兼少量自住 中小企业办公、少量自住客户 新华联广场 公寓 基本为投资客、私营小老板、企事业单位中高层较多 短期租住、中小企业办公 富丁广场 住宅 自住，投资客各半 新婚夫妇自主、中小企业办公 大陆青年都会 公寓loft 基本为青年自住、投资客 年轻客户首次置业，自住为主 购买客户以投资客为主，多为本地企业中高层、生意人以及唐山能源县市财富人群；使用客户大部分为中小企业及部分居住客户 客户群体 客户置业以投资类为主，兼顾少量自住人群，且多以区域内生意人及新婚夫妇为主。 建设路沿线及市中心的公寓，投资客比重较大，占60-70%，其余区域项目是自住兼投资的年轻人及周边高校学生家长为子女置业； 区域内40-50平米的小面积精装户型租金能达到1300-1800元/月。 项目 客户 万达广场 投资客占70%，一室一厅的户型有部分自住客户； 周边有稳定收入的客户，如公务员、企业高管、老师等，也有同行购买； 新华贸铂金公寓 60%左右为企业办公，含少量自住客户； 新华联广场 以投资客为主，80% 周边区域的客户为主； 富丁国际 投资自住比例各半； * 客户类型 行为及置业特征 置业关注点 本地财富人群 经济实力很强，购买房产很大一部分原因是为资金找投资出口 拥有多处房产，唐山出现优质物业便会投资 购买数量较大，部分为整层购买公寓客户 地段 升值空间 开发商品牌 企业中高层 经济实力较强，多为区域内的企业中高管 对物业的鉴赏力较高，追求品质产品 购买数量通常为1-2套 地段 户型 配套 私营小老板、生意人 有一定的经济基础，投资意识强 购房跟随现象普遍 地段 开发商品牌 唐山其他区域高端客户 到处买房，看到优质物业便会购买，在唐山有多处房产 地段 配套 省外投资客户 多与新城有地缘关系的投资客 少量外地客户 全国性投资客户（随着一二线城市投资风险增加，这部分投资客户数量将继续增加） 地段 升值空间 教师、学生家长 项目的重点潜力客户 地段 公寓投资客户主要以本地客户、区域内中高管、私营老板、公务员等几类构成