【专业市场】南京曙光创意产业园规划资料教程.ppt

第四部分 产品规划初步思路 一、空间布局： 商业街区 LOFT办公 别墅区 考虑到充分利用山体资源，将别墅区分布在地块东北部山脚边缘，绿树葱茏，建筑掩映在绿色中，使其具有绝对的私密性，且北部地势高，拥有着高瞻远瞩的视野。 将商业划在入口附近，一是靠近幕府东路干道，便于人流消费，二是不影响别墅区的私密环境； 将办公区设在北部及中间地带，主要考虑充分利用现有厂房，且与商业区接近，便于及时消费。 二、旧屋改造原则: 本案地块是原曙光机械厂所在地，区内遗存大量厂房和配套用房，沾染 着油腥味、班驳的墙面、高大的建筑结构，处处体现工业化生产的粗 犷和独特魅力，是可直接利用的现成资源。故在项目开发时，应充分考 虑加以发挥，使其既可为今所用，又能承载一段历史价值，以吸引创意 企业的注视。 在利用和改造旧建筑时应遵循以下原则： 1、主体保护，局部加工； 2、外部休整，内部结构改造、创新； 3、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改； 4、针对产业特征，立面风格多样化。 三、建筑风格： 创意产业是随着现代信息时代的到来及三产服务业迅猛发展，逐渐风行的新 兴产业，是新时代经济的时尚符号，他们注重产业间交流、合作、互惠，时 刻展现出创新、自由、奔放、热情、动力、时尚的价值观；他们需要一个空 间“场”效应，既能包容其思想和行为方式，又符合其企业的发展模式。建 议其建筑风格采用： “超现实主义印象派建筑” 现代建筑以其简约、功能主义、实用为准等优越性，成为空间印象派的象 征。其大胆的结构、流畅的立面，视觉上处处体现创新，建筑理念上标新立 异，完美地表现出现代人的审美情趣和空间价值观。 四、各类物业建筑主题形式： 1、办公物业——LOFT OFFICE 新锐企业总部 打造LOFT办公，一是旧厂房是园区办公物业的所在地，其层高多在10米以 上，空间结构上容易成型，二LOFT是目前国际上仍在流行的时尚产品，特 别是对旧厂区、仓库类建筑改造，多采用该形式。LOFT的字面意义是仓 库、阁楼，在LOFT里，不锈钢、水泥理所当然地担当起空间主体材料的角 色。高挑的空间、粗糙的墙面、裸露的天花板、灰色的水泥地面……这是比 较典型的LOFT的模样。这些与本案现状吻合，可利用发挥的空间大。 外立面： 通过建筑材质如钢柱、木材、玻璃、广告板、灯箱等经过 艺术化的加工，形成各种造型，对建筑局部进行修饰，特 别是入口、屋檐、脚线，与建筑 主体的裸露部分，形成视觉反差 和冲击。 内部空间分割： 悬桥空中连廊，空间得以沟通 家居式的办公，开敞通透 金属型材楼梯，既现代又结实 会客厅：简洁的摆设，原味的墙体 前台：运用色彩对比，简洁造型体现个性空间 电梯上下，舒适主义办公 大通间办公区，便于交流 局部可分割为两层，满足不同需求 房地产E网 房地产E网 南京曙光创意产业园初步规划构想 二、产业价值、地产价值和商业价值关系： 产业价值 地产价值 商业价值 产业集群效应 如果从运作创意产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值、地产价值和商业价值； 这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。 三、本案地块存在的决策因子： 宏观市场条件： 城市特性的影响； 政策的限制因素； 创意产业发展基础（人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等）； 项目自身条件： 地块的区域特征及现有资源； 交通状况及未来发展； 地块体貌特征的影响； 定位决策 产业定位 商业经营 地产开发 四、地块面临几个核心问题: 1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如 何入市的问题； 具体问题： 仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制 2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者 的价值关系问题； 具体问题： 产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的 互补关系处理；商业与地产的开发比例； 3、区域市场是否具备发展创意产业的基础； 具体问题： 市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发 展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助； 4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析； 具体问题： 地块自然环