2018年三门峡灵宝市凯旋城项目策划方案130p教学案例.ppt

关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配 使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉。 关键点3：注重细部工艺的精良 注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。 中心互动庭院 以活动广场、缓坡草地配以相对规则的种植，形成规则的活动空间。 园林风格建议 中心景观布置 长廊、滨水平台、树阵”等。 滨水步道 在社区入口区域设置亲水平台（风水上有见水为财），缩短人与水面的距离，在保证安全的情况下，可以让人融入到水景中。亲水平台可以是木质或防滑石料，面积不宜过大。它可以让人最亲密的接触到水，满足人们赏水、戏水的生理和感官要求。例如喷泉、区内溪水等。 小区入口 鹅卵石健身专用步道。让业主在自然中健身，在自然中享受健身带来的乐趣。 楼宇之间 结合空间的不同属性，形成不同的景观氛围。 单元入口 车库入口 地下停车场入口处需要营造生态感，购植两棵长成一体的树种。 运用古体字石刻特色文化符号贯穿各庭院主要出入口处的小空间。让每一组团能形成边界清晰、具可识别性的空间领域，增加入口的情趣。 中式元素 外立面 外立面关键词 地标、新中式、大气、简约中式元素 严格控制成本之下，突出富足阶层的喜好和新中式风格，且具有地标价值。 户型创新建议 住宅户型配比，以紧凑型两室、三室为主力户型，面积可控制在120—180㎡区间 住宅：主力面积130—160㎡ 户型增值创新 窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值； 窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。 大尺度转角飘窗——充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处 建议可在主卧等重要生活空间采用 转角飘窗 适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适 高价值物业采用双主卧设计，提供更为舒适的主人居住空间 双主卧设计 主卧室 次主卧室 衣帽间 强化主卧套间功能，提高主卧舒适度 与观景阳台连同 适度活动空间 主卧空间 偷法1 赠送双层高露台 偷法2 半送阳台或入户花园 偷法4 送房间（N+1） 偷法5 多变户型空间 产品增值创新——偷面积，送面积，实现产品高性价比 偷法3 赠送层高以下空间（步入式窗台、衣柜空间、夹层等） 交错露台 偷法1 赠送双层高露台或双层高入户花园 设置入户花园、半封阳台，赠送半面积 主要技巧：入户花园和半封闭阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度，也赠送给客户半面积，增加产品性价比。 偷法2 半送阳台或入户花园 87㎡ 89㎡ 将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。 可拆卸部分 主要技巧：故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。 而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本 2.2米的层高变成准层高空间。 偷法3 赠送层高以下空间（步入式窗台、衣柜空间、夹层等） 可以清晰地看出“偷面积”超大落地凸窗的外形。 低于2.2米 卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。 偷法4 送房间（N+1） 户型实例 本户型最大特点亦是可变性大，将两室变三室甚至四室，将本身建筑的露台可装修而成一个小卧室，将阳台装修成书房。 约90㎡二室 改造后成为约110㎡的三室，实用性大大增强 户型点评： 金地上塘道户型图 建议将本楼位做成复式户型，因为此楼位算得上本地块最佳楼位，最好的资源做高端产品易实现高溢价空间，也亦销售。 复式户型建议 城市支路 函谷路 低楼层住宅小区 地税大楼 景观组团 109米 79米 主入口 板楼 板楼 此单元做复式户型 方案一 经济概算 一、总成本投资：（按照3.5容积率计算，总建筑面积：28875.14平米） 1、土地费 1000元/平米 2、建安成本：900元/㎡ 3、前期设计费：60元/㎡ 4、不可预见费用：70元∕㎡ 总投资成本，2030元/平米，合计5862万 二 .总收入10656万 住宅收入 2600元/㎡×21600= 5616万 （住宅单户150平米计算，18层，裙楼按40 × 20平米计算） 底商收入 7000元/㎡ ×1200 ㎡ =840万 裙楼收入 7500元/㎡ ×5600㎡ = 4200 万 三 .销售其他支出840万 销售税金及其他 6.88%×10656万=733万 营销推广费用107万