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商品房预售资金监管信息平台建设的研究 　　摘要：关于“商品房预售资金由谁来监管”问题的探讨存在较大的片面性，文章探讨了构建了由政府、监理机构和银行三方共同组成的监管主体，同时建立商品房预售资金监管信息平台，打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全面性。 　　关键词：商品房预售资金；监管主体信息平台；监管主体 　　中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2012）06-0003-03 　　 　　我国现行商品房预售制度在运行过程中，因开发商挪用预售资金，甚至卷款潜逃而暴露出的诸如延期交房、“货不对板”、重复抵押骗贷、“烂尾楼”等侵害购房人利益、扰乱房地产市场秩序的不诚信现象，给房地产市场发展带来严重影响，从而引发业内对预售资金管理制度的高度关注。如何来加强预售资金监管的力度，保障广大购房人的合法权益，完善我国的商品房预售资金监管就成了当务之急。 　　一、商品房预售资金监管主体应具备的能力 　　目前，国内各地选择的监管主体有所不同，但主要是政府、银行、监理单位和担保公司。各地之所以存在不同的监管主体，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是从根本上对于监管主体的选择标准认识不准确。但监管主体的选择标准本身就不应是单一的，应综合考虑相关因素，即监管主体既应当脱离实际的经济利益束缚而具有公正性、中立性与权威性，又应当实际置身于预售商品房的经济往来关系中，对被监管主体、预售情况与工程情况有比较细致地掌握；既通晓国家相关政策、法规又对工程专业技术有一定的了解，或者能够综合利用相关的资源；既不以监管收费作为营利性指标，又具有相当的责任能力，在由于监管造成损失的时候可以承担相应的赔偿责任。 　　由此可知，监管主体主要应具备以下三方面的能力，但决不仅限于这三个方面：一是资金管理能力，二是建设工程管理能力、三是责任承担能力。 　　二、监管主体的选择 　　在以上论述中可以发现，单一的机构很难能同时具备预售资金监管的三个条件。根据目前我国一些地方的实践结果，得出由政府、监理单位和银行三方组成预售资金监管小组为最优选择。具体分析如下： 　　（一）政府为监管主体 　　目前房地产市场出现的问题已经超出了市场机制自发调节的范围，在这种局势下，如果仅选择市场中的经济主体（银行、监理单位和担保公司等）作为预售资金监管主体，不能从根本上保证预售资金的合理使用。因为市场中的经济主体是以个人利益为导向的，在确保自己的利益下才会对预售资金进行适当监管，并不能做到以公共利益为己任。而政府机构代表着国家履行管理经济的职责，以实现社会公共利益、维护经济运行秩序、实现市场经济民主为己任，没有自己单独的利益，政府可以从公共利益出发，集中社会资源以确保市场的正常运行，有必要时可以使用公共权力进行强制，以确保公共福利的实现。因此，政府作为江苏省预售资金监管主体之一是最佳选择。 　　因此，政府作为预售资金监管主体是不可置疑的，但是仅政府作为监管主体并不可行，因为预售资金监管是一项高难度、跨行业的监督管理工作，其中涉及到建筑、金融等相关领域，政府并不是建筑行家，在金融和经济方面也不能和银行相比。因此，除了政府作为监管主体外，监理单位和银行也应该作为监管主体，这样才能真正达到对预售资金的监管作用。 　　（二）监理单位作为监管主体之一 　　监理单位作为预售资金监管主体的优点如下： 　　1．具有很强的建筑工程专业知识。监理单位具有熟悉房地产业务和建设工程知识的专门人才，可以根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，准确判断出项目需要使用预售资金的时段。这一点是其他机构无法超越的专业优势。 　　2．减少监管成本。在监管过程中，开发企业可能会虚报、瞒报一些信息，如果没有专业知识，就可能无法识别这些隐藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，监理单位作为监管主体的另一个优点便是，政府就不需要专门委托专业机构对工程进展情况进行监督评估，大大节省了监管成本。 　　监理单位作为监管主体的不足之处是，监理单位一般是由开发商通过招投标的方式确定的，往往受制于开发企业，难免会影响其资金监管工作的公正性。针对这个问题，可以借鉴香港的预售制度，在香港，预售资金的监管主体为律师事务所和独立工程师。独立工程师对工程进度出具的证明就可以成为律师事务所允许放款的凭据。独立工程师出具的证明之所以具有如此的效力，是因为在制度设计时，将资质、权利、利益与责任直接地联系在一起。因此，在规定各监管主体的职责时，监理单位可以是基于公共职责及政府的委托，其工作职责集中于考核工程实际进度情况，同时还需要向政府提供有关的信息服务，即开发商是否及时支付了工程进度款、设备材料费和其他费