2009深圳福田保税区项目定位及物业发展建议116p资料教程.ppt

福年广场 释义：“福”、“富”互训,以明家富则有福。本义:福气,福运。古称富贵寿考等齐备为福。“福年广场”寓意尊享福田保税区的福址、便利交通、政策利好以及未来的发展潜力； 测试：有贵人助，可成大业，虽遇不幸，浮沉不定。（吉）+官。 案名建议二 结构：框架结构 外墙：玻璃、铝板幕墙、进口仿铝板幕墙涂料，优质外墙砖 大堂：大堂艺术造型吊顶、进口大理石铝塑板墙面，进口花岗岩地坪 电梯：“上海三菱”客梯6部（荷载1T），“威得利”货梯6部（荷载2T）、 供电：市电供应、中压环网系统：8台进口环网柜、变压器：共6台（SCB9）1250KVA 低压配电柜：共42台低压配电柜，每柜2台变压器双电源供电，接置两段母线供13台配电柜，分层分户测量电费、确保电源：配备380KW应急柴油发电机组，并设置了确保电源系统。 供水：市政管网供水、自设水泵站，其中生活用水采用变频供水 消防：消防栓、自动喷淋、烟、温感探测器、应急照明、气体灭火、自动防排烟 通讯：600门直线市话 设备装修 03年10月14公开发售，03年10月30日入伙 均价3300元/平方米 物业管理：万厦居业物管，3.15元/㎡·月 C栋每层面积2000㎡， 09年8月租金一层55元/㎡·月，二层40元/㎡·月 客户特征 客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合 小结：英达利科技数码园给项目的启示 项目总体规划时，在实现项目价值最大化的前提下，尽可能分若干栋，或每栋若干单元，并预留企业的冠名位，以彰显入驻企业的品牌形象； 结合用地条件，尽可能预留相对较为完整的绿地空间，彰显生态办公概念，进一步提升项目个性化形象和市场竞争力； 层高划分中，在满足仓储用房层高规范的前提下，在不超过六层、限高40米的前提下，尽可能提高每层高度，提高办公空间分割的灵活性和彰显项目性价比。 花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告 宏观背景 顺势而为 项目定位 有的放矢 市场环境 纵揽全局 地块分析 自我解析 物业发展建议 产品建议 战略选择 方向思考 战略选择 第四部分 战略选择 扬长避短，制造亮点 项目体量中等，自身资源有限 产品差异化 挖掘内部客户 贴合客户需求 都市综合体、标杆级产品竞争激烈 CBD和香港双重辐射，但形象有待提升 大中型企业，对于物业的空间及环境有较高要求 差异化地段，打造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起市场主动关注 一、物业发展战略思考 项目经济指标 后期入市项目 项目所属区位 目标客户特征 二、项目SWOT分析 优势（Strength） 劣势（Weak） 地理位置优越，通达性好，CBD和香港双重辐射； 四面临路，有着良好的展示面； 区域内行业聚集效应非常明显； 保税区的政策优惠； 实力型企业比比皆是。 属性为仓储，限制设计发挥空间； 缺乏高品质商务氛围； 片区形象档次较差； 配套不完善； 40米限高，难以成为地标性建筑； 地块仅剩余34年使用年限。 机会（Opportunity） 威胁（Threaten） 深港同城的持续深入发展； 片区内办公需求的旺盛； 未来规划的利好。 预计2010年入市期，深圳写字楼市场竞争激烈； 区域内港安物流大厦及深福保项目在2009年下半年入市，有提前抢占和消化区域内大中型企业的威胁； 政策变化可能带来的风险。 SWOT矩阵——发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁 优势（Strength） 劣势（Weak） 机会 （Opportunity） 基于竞争、发挥优势，抢占机会 基于竞争、利用机会，克服劣势 保税区在深港同城、建设区域级物流中心的大势顺势而上。 利用保税区市场饥渴、挖掘片区内部客户需求，树立项目地缘形象。 威胁 （Threaten） 基于竞争、发挥优势，转化威胁 基于竞争、减少劣势，避免威胁 利用产品自身的优势营造差异化的商务办公环境。 利用低密度、高品质产品打造优质商务空间，主动演绎与体验倡导的全新商务生活 三、竞争策略 行业老大 非行业老大 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 领导者 挑战者 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 追随者 补缺者 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 形象上的挑战者，产品上的补缺者 √ √ 形象 产品 花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告 宏观背景 顺势而为 项目定位 有的放矢 市场环境 纵揽全局 地块分析 自我解析 物业发展建议 产品建议 战略选择 方向思考 项目定位 第五部分 项目定位 以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主 1、福田保税区客户分析 以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主； 衍生产业：实业、咨询、管