2018成都香榭湾会所定位沟通方案资料教程.pptVIP

经营成本压力偏大：会所经营成本本身就比较高，仅仅依靠业主消费，很难赢利，很多会所由开发商进行补贴经营，长期处于入不敷出的境地，时间一长，为了节省成本，不得不降低经营档次，降低档次，业主更不愿意来消费，形成恶性循环。 消费人气不足：从成都别墅分布区域来看，降了市中心的一些早期别墅以外，其余80%的别墅基本都被定义为第二居所，如温江片区、青城山片区、城南片区包括牧马山片区的别墅，平时人流较少，入住率不高，会所的消费频率很低，导致会所经营压力巨大； 行业不完善：国内高端豪宅会所由于发展时间较短，其后期经营还有很多不能回避的问题，行业的不完善，也是导致会所经营困难的一个重要原因。 国内豪宅会所经营亏损的原因初探 经营成本压力大，消费人气不足是会所经营中的主要问题！ 港式会所的经营模式目前在国内的可操作性不强，因为香港的物业评估及公示制度相对完 善，对业主分摊成本这一做法可以做到公平，公正，但国内对这一块还相对空白， 港式会所经营模式 香港的会所经营主要有两种模式：一是业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放的会所，二是对外营业型会所，内外有别。 据了解，和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，这些会所不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。” 这些会所一般是由业主分摊费用。 而对外经营的会所在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动。同时，对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。找准消费对象是会所经营的另一个重点。 　　　　 开发商联手：有专家提出，可以将区域内的开发商集结起来，合作建立一个能满足当地需求的大规模高档次综合shopping mall，请独立的专业公司进行管理，各开发商以股权形式分摊成本，享受收益，当地业主以会员身份入会，享受优惠的高品质服务。当然，这个需要由当地政府出面来牵头，各个开发商本着合作互利的态度才能达成。这样的模式可以节约资源，降低开发商风险，同时提高服务标准，提升整体区域的价值。 开放式经营是未来会所的一个方向：内地会所的经营成本主要由开发商自行负担，无论经营水平多么高，仅靠业主的消费不可能实现赢利，因此走出小区是目前会所正在尝试的经营模式，就其开放程度而言，对外门槛越低，当然其商业化成分越浓，社区会所的初衷也就背离得越远。但是，从经济收益上说，这种经营模式确实弥补了纯粹对内的尴尬和无奈。 国内会所经营出路探讨 报告纲要 在售项目会所调查。 经营项目会所调查。 行业背景分析。 对本项目启示。 解读花源镇。 本体分析。 定位思考。 定位方向。 在售项目会所调查。 经营项目会所调查。 行业背景分析。 解读花源镇。 我们对市场、行业的一些分析，最终目的是期望从中得到一些本项目会所定位的 启示。 1、国内会所的经营状况普遍亏损，只是额度的大小问题。 2、从麓山国际、蔚蓝卡地亚等几个在售项目的会所经营来看，目前这些会所的经营仍然处于一个亏损的状态，因为小区还未售完，入住率还不高，会所没有进入正式运营状态，但从未来的趋势来看，这几个主题功能性明确的会所未来的经营难度应该相对较小； 3、从以上会所的规模来看，除蔚蓝卡地亚的会所面积达10000平米以外，其它几个项目的会所面积在6000-8000平米之间，近郊高端项目会所面积不宜过大，自身消费能力有限，外来消费力不足。 4、会所最好能独立出来，与小区住户之间分离，对于后期的经营有利。 启示 5、经营方式上最好还是采用完全对外开放式经营，扩大客源，在项目私密性与会所赢利两者之间进行权衡，选择先满足后者。 6、会所在定位上考虑一个经营主题，像麓山的高尔夫，成都花园的天域会所，利用会所主体经营部分带动其它功能消费。 7、在会所整个前期规划设计及后期经营阶段，可以考虑强强联手的方式，与知名的会所运营公司进行合作，利用他们的先进经验，迅速成长。 8、从成都各大项目目前的会所配置来看，暂无会所+酒店的经营模式。 启示 报告纲要 在售项目会所调查。 经营项目会所调查。 行业背景分析。 对本项目启示。 解读花源镇。 本体分析。 定位思考。 定位方向。 解读花源镇 基本概况 花源镇幅员面积32.6平方公里，规划面积12平方公里，建成面积4平方公里，辖10个行政村，1个社区； 目前总人口4.3万人，其中城镇人口2.65万； 2004年被确定为成都14个优先发展重点镇之一； 交通情况：距成都20公里，距新津10公里，距航空港10公里； 区域内有两条主要交通干线：川藏路、大件路以及即将建成的城际快铁，即将开建的第二绕城高速都从境内穿过；