2018年商丘南京路项目概念性策划思路60P_讲解材料.pptVIP

高层户型——二代居户型 超大面积入户花园分割两大独立空间，适合两代和谐居住空间，营造舒适宜的院落模式家庭居住生活。 户型B 户型A 情景花园洋房：4+1退台式花园洋房 由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶——大门——庭院——阳光室——门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。 一层：135.46平米四室两厅两卫 二层：131平米四室两厅两卫 情景洋房的二层希望让人感觉到住在一层的感觉，通过两个方向的室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上从自家的露台进户。 三层：117平米四室两厅两卫 三层从南面楼梯进户，四层从北面楼梯通道进户，通过露台提升居住舒适度。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感 , 露台与客厅相连并有较大的进深便于安排活动 。 四楼和五楼作成复式，也可作为平层。图示是采用复式房，楼下三房，楼上两房。超大露台赠送，通透性良好。 顶层复式：155平米五室两厅两卫 该户型面积配比方案的确定充分考虑了主观的战略目标与客观的市场需求； 本项目住宅总套数大约为3500套，其中110-130的三房型电梯小高产品为主力户型，符合主流中高客户需求； 144－150平米的大户型产品套数主要为提升项目整体形象，为了控制项目的开发风险。 户型配比建议 各类物业产品户型区间 形态 户型 主力面积 比例 配比说明 豪华型产品 豪华四室 144-150㎡ 5% 符合项目高端产品定位，以舒适性的三室为主要产品，体现产品的豪华和舒适。 舒适三室 135-144㎡ 20% 舒适型产品 标准三室 110-130㎡ 35% 考虑产品的良好居住性和市场接受度，主要以豪华二室、标准三室作为主力。 豪华二室（可变三房） 100-110㎡ 25% 紧凑型产品 紧凑二室 70-90㎡ 15% 以特色化的紧凑型二室为主，减少面积，降低总房款，吸引购买，并兼顾产品的居住舒适度。 规划篇 营销篇 建筑篇 “高档形象中端价 格”总体思路确定 的前提下，如何通 过建筑体现项目 形象？ 在商业价值有限的 情况下，那种开发 模式能够使得项目 开发利益最大化 如何确定启动区物 业营销方式，能够 在尽量不损害项目 开发利益的基础上 快速回笼资金 推广篇 推广方向的初步 探索 如何利用自身掌握单位团购资源，解决项目资金问题？ 需解决三个问题 如何规避法律问题？ 单纯以团购的名义，吸纳社会资金，在法律上难以通过 第一个问题 解决办法： 成立建筑公司，以建筑公司名义出面； 团购单位委托建筑公司建设集资房； 然后由单位为员工建设集资房的名义收取意向金。 操作要点： 规划、报批等前期各项工作已完成； 如何规避收钱难问题？ 房子还没动工就收款，团购人员有抗性 第二个问题 以单位建设集资房名义，向单位员工收取意向金（10万元/户）； 收取意向金之前，向团购人员公布整体均价（低于市场价，后期可稍作变动）； 解决办法： 操作要点： 制定项目价格表，保证整体均价在市场上有较大竞争力； 商丘南京路项目 概念性策划思路 规划篇 营销篇 建筑篇 “高档形象中端价 格”总体思路确定 的前提下，如何通 过建筑体现项目 形象？ 在商业价值有限的 情况下，那种开发 模式能够使得项目 开发利益最大化 如何确定启动区物 业营销方式，能够 在尽量不损害项目 开发利益的基础上 快速回笼资金 推广篇 推广方向的初步 探索 通过拔高立意提升项目形象，打造商丘未来的榜样风情社区 挖掘文化，传承底蕴肌理 制造主题，产生市场效应； 借鉴沿海，打造高层花园； 以商促住，建立地产典范。 形象定位主要目的是挖掘客户内心的潜在渴望，迎合其价值取向，本项目必须通过拔高立意提升项目形象： 一种具有张力的生活方式； 一种充满气息的生活情调； 一种独特的居住文化氛围； 一种稀缺的舒适生活体验； 领跑商丘未来-榜样风情社区 形象表达——建筑风格建议 有一定代表性、时代感，可以代表身份和生活追求的建筑。 客群取向 定位特征 打造一个区域中心地标性建筑物，具有与城市发展同步的融合性。 新古典主义风格 经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。 主体色调 建筑材料 建筑立面 目前市场上中式、欧式、现代简约风格泛滥，同质化严重。 市场特点 震撼的视觉效果 节省成本 体现高端形象 本项目 历史文化 中高项目借鉴 区域属性特征 专家专业提示 红砖碧瓦的故宫、宫殿等古权贵族特有印记。 南京路，火红发展中 中高项目多以深红为基色，消费者认同为有档次、有品质感 哈工大郭恩章教授指出城市建设应注重暖色应用 综合考虑，建议项目建筑立面以暖色系为主色调进行色彩协调、搭配，高贵素