2018年长安智慧商城项目营销策划报告96p教学案例.pptVIP

新长安?新地图 ——长安智慧商城项目营销策划报告 ;区域 认知提升;根据前期已提交的市场调研报告， 本部分主要对区域内商业及办公市场情况进行 归纳总结。;;商业业态种类繁多，但档次低，集中度差。;;Rent;;Office;从市场格局来看，周边紧邻长安新天地，且周边小区均以大型社区为主，社区自身配套丰富，对项目威胁大； 从产品情况来看，项目位置并不属于集中商圈，项目机会大，同时存在的风险大； 从租金收益来看，该区域内租金收益率高，但现金流回报率低。;在以上多种条件限制下， 智慧商城必须走一条差异化之路， 区别于其他商业。 但我们首先必须明确， 我们的客户是谁？;;客群 对位直击;项目客群;;;区域内没有较好的餐饮消费场所，居民面临“请客无门”的尴尬;;;项目周边处于第三产业形成阶段，区域内中小企业办公环境有待提升，办公写字间发展空间大。;商业客户; 概况 特点;本案在销售过程中，须紧抓A、B类客户，以C类客户作为补充。;由客户情况来看，本区域并不属于核心商圈。本项目势必成为本区域内第一个吃螃蟹的人！ 因此，必须找到项目差异化优势， 开启特色商业地图！ ;;产品 营销心脏;写字楼面积：15217.3㎡ 商业3F面积：3559.80㎡ 商业2F面积：3250.05㎡ 商业1F面积：3228.49㎡ 商业-1F面积：4042.78㎡;按照项目商业及写字楼的体量来看，属于偏小体量，紧邻本项目周边的长安新天地势必会吸引部分人流。;;;分割为面积偏小的小铺，引进北京炸酱面、天津狗不理包子、福建小馄饨等地方特色餐饮，并利用小吃城的形式进行经营管理！同时引进部分美甲、化妆、饰品小店相配合。;临街较大商铺设置银行、信贷中心等金融机构； 分割小铺设置小型烟酒茶专卖店、小型超市等生活型商业，吸引大量人流！;引入印度菜菜、日式料理、泰式料理、墨西哥料理等多国特色餐饮，以特色的服务及餐饮类型吸引大众眼球！;引进川渝人家、外婆印象、湘水肴等品牌类餐饮，以满足客户对于日常餐饮及中型宴会等需求！;引进粤珍轩、天回镇、老铺烤鸭等大型品牌类餐饮，以满足客户对于大型商务宴请及婚宴需求！;餐饮汇聚地，区别于市场零散的餐饮模式，??造长安区唯一特色聚集式餐饮新模式！;;低区写字楼接近商业裙楼，建议引入日式美甲、美容休闲SPA、会所等休闲类业态，以丰富项目业态类型同时增加客流量。;;;综合型写字楼，区别于普通写字楼纯办公写字楼类型，打造长安区唯一综合型写字间！;如此好的产品， 我们更要给它一个更加精准的定位！;;定位 塑造价值;商业占位： 新长安?美食娱乐地图;项目形象占位》》》》》;写字楼占位： 新长安?区域内唯一综合性地标;明确的项目定位， 为项目的销售奠定良好营销基础。 准确的营销节奏， 保证项目销售目标的顺利完成！;;营销 抢占市场;目标销额：3亿元 时间：2013年5月-2014年5月 货源统计： 29298 ㎡ ;;写字楼部分： 中低高各楼层销控2个整层，共计6个整层，其余6个楼层根据客户需求自由组合及分割； 商业部分： 铺面销控搭配销售； 保留部分大铺用于大客户招商，小铺按照商户需求自由分割或整合；;;目标分解：推售货源，合计面积29298㎡.;第一批次 推售时间：5月上旬-7月中旬约75天 推售产品：写字楼面积：15217.3㎡ ；去化40%（6086.92㎡）；商业1F面积：3228.49㎡（1291.39 ㎡ ） ;专业坐销团队配置： 人员质素及杀单能力较强的集中杀客团队； 标准化的接待流程； 【对本项目有深入解读，了解本项目优势，并能够清晰的传达给目标客户】 【房源、户型梳理】 规范的团队管理，良好的竞争机制； 【团队管理制度】【团队奖惩机制】 具有极强的逼定能力； 服务意识较强。;第二批次 推售时间：8月上旬-11月中旬约120天 推售产品： 商业3F面积：3559.80㎡，去化70%（2491.86）； 商业2F面积：3250.05㎡，去化60%（1950.03）； 商业1F面积：3228.49㎡ ，去化90%（2905.64）；;配置能力及业务素质较强的人员针对性的进行陌生拜访。 【高额的奖金刺激】 【完善的任务分配体系】 【辐射区域细化】 【提高来电、来客数量】;第三批次 推售时间：5月中旬-7月中旬约75天 推售产品：商业-1F面积：4042.78㎡去化85%（3436.36）；商业2F面积：3250.05㎡，去化80%（2600.04）；商业3F面积：3559.80㎡去化850%（3025.83）；写字间去化85%（12934.70）;专业电CALL团队配置： 配置专业的CALL客团队针对精准的客户资源，进行海量CALL客； 超高额激励佣金； 独立的写字间办公进行海量CALL客； 丰富精准的客户资源