国内外保障性住房后续管理的经验启示.docVIP

国内外保障性住房后续管理的经验启示 　　“十二五”期间，我国建设保障性住房3600万套、保障覆盖面达到20%左右，有效改善了住房供应结构、促进了房地产市场平稳健康发展。从2014年开始，新建的保障性住房已集中入住，各地在后续管理方面普遍面临着新的课题。本文选取了5个国家、5个国内城市和地区在保障房后续管理方面具有代表性的做法，总结提炼典型经验，以期为管理实践提供参考借鉴。 　　一、国外保障房后续管理经验 　　1.新加坡：分级设置定期更新保障房配套设施满足居住需求 　　“组屋”是新加坡政府为中低收入家庭设计建造的不同类型的保障性住房，包括建设发展局组屋、三代组屋、执行公寓、执行共管公寓、私人组屋、乐龄公寓等品种，供不同收入层次、代际结构、年龄阶段的家庭承租或购买。 　　在配套设施方面，组屋通过层级体系实现供需平衡。第一级为市镇中心，集中了交通换乘、商业、文化、娱乐、卫生等功能性设施；第二级为邻里中心，服务半径约800米，配置小超市、诊所等居民日常生活服务设施；第三级为社区中心，服务周边居民，配置为老人和儿童服务的健身、游戏设施，付费设施使用价格较为低廉。通过合理分级与功能统筹，配套设施可满足多层次需求，并得到充分利用。此外，政府还会定期组织粉刷组屋、更新设施。 　　2.韩国：采取货币补贴手段通过住房租赁市场实现有效保障 　　韩国的住房租赁制度成熟、市场活跃。求租方将一定数额的押金交给房主并签订租房合同，便可享有住房使用权，这种押金即“传贳金”。在首尔等大城市，传贳金一般占房屋总价的30%至50%。在合同有效期内，租方对房屋的使用权以及对传贳金的所有权均受法律保护。合同期满（一般为2年）不再续约时，房主原数退还传贳金。 　　为了使住房保障与社会化租房制度有效衔接，韩国允许刚组建家庭的年轻人到住宅公社申请传贳金优惠贷款；对于暂时难以凑足传贳金的求租人，准予银行发放不超过总金额60%的贷款；一些公司还将为租房员工提供优惠利率为2%（远低于银行利率）、总额在1.5亿韩元以下的租房贷款作为一项福利。这些政策和服务促进了“传贳房”制度的普及、培育了住房租赁市场，解决了暂时买不起房的都市人住房困难，也避免了集中建设保障性住房面临的资金压力和后续管理问题。 　　3.俄罗斯：通过法令明确公租房准入条件及后续管理的规定 　　“公租房”是俄罗斯最主要的保障性住房，产权为项目所在地政府所有，住户无权将其出售、赠予或作为遗产指定继承。 　　2005年3月1日，俄联邦颁布新的《住宅法》，规定法令生效后被社会保障局认定为低收入的家庭和法令颁布前登记住房面积未达标的家庭可申请承租公租房。按照租赁合同，承租家庭每月需按时缴纳最低限额的租金，每平方米1.5卢布至1.8卢布。承租家庭增加长期居住人口，需征得产权所属部门同意方可办理新增人口入住手续；公租房居住环境遭到人为破坏，产权所属部门可以拒绝为新增人口办理入住手续，承租家庭人均居住面积也将缩减到10平方米以下。 　　二、国内城市和地区管理特色 　　1.北京市：公租房项目探索多项管理创新 　　近年来，北京市逐步健全“租售并举，以租为主”的住房保障体系，目前保障形式包括棚户区改造安置房、经适房、限价房、公租房（含廉租住房）、租房补贴等。“十二五”期间完成了100万套保障性住房建设筹集任务。 　　北京市公租房建设筹集任务由各区落实，后期运营管理也实行“谁持有谁管理”模式。北京市住房和城乡建设委员会负责建设融资，制定相关政策程序，统筹组织房源分配。在配套支持政策上，通过人口输出区支付输入区建设资金补贴、承担保障房项目配套大型非经营性公建建设任务等方式平衡责权利，提高人口输入区接收管理积极性。在社会管理服务上，明确市级职能部门在后续管理中的职责分工和属地区管理责任，确保公租房承租家庭享受均等的社会保障、劳动就业、公共卫生、基本医疗、义务教育等公共服务。在项目运营管理上，区住房保障管理部门以购买服务形式建立驻项目服务站，统一开展经租管理、物业管理、监督管理等工作。 　　2.上海市：健全大型保障房基地建管体系 　　上海市在构建共有产权保障房、公租房（含廉租住房）、征收安置房和旧住宅综合改造“四位一体”，租售并举的住房保障体系同时，探索建设大型保障房基地。“十二五”期间，共建设筹集保障性住房100万套。 　　在资金筹措上，大型保障房基地以上海市属五大集团为投资建设主体，依托企业实力和银团贷款落实建设资金。在交通出行上，结合城市空间布局合理设置公共交通线路，多层次、多方向与轨道交通接驳，优化通勤距离。在配套设施上，一方面充分利用基地临近区域配套资源、最大限度地发挥功能辐射作用；另一方面将保障房和商品房搭配建设，节约配套公建开发成本，共享服务设施。在管理组织上，以区为主、市区联手，上海市住房保障