2018年复地集团太原项目定位及产品建议 2018-207页研究报告.ppt

2010年4月;长风大街; 距东山过境高速公路长风出口 仅1.5公里，便利连接太原周边 各县市； 108国道至忻州市(80公里)、 榆次区(25公里)； 307国道至清徐县(30公里) 、 吕梁市(216公里) 、阳泉市(119 公里)； 滨河南路、省道104至古交(54 公里)。;PART;编号;地块1;项目本体优劣势总结——;开发目标解析—— 销售速度：2011年底，一期竣工备案并结转销售收入 开发利润：利润最大化，项目整盘的收益率最高 品牌确立：为复地未来在太原的持续发展，确立市场形象和品牌基础;项目开发目标;PART;重点关注的问题;城市背景分析;确确定太原为核心城市……，发展策略是，突出发;小;1013.65;城市 经济;15607 15500 15494 15379 15161;太原市呈现“一产退、二产进、三产稳”的产业格局；以煤炭、冶金、化工、 机械为四大支柱产业，其重工业产值占到全市工业总产值的70%，重型化特征 突出。 太原市历年产业结构变化图;中段;政;城市发展特点1—— 1. 从经济发展类型看，太原是典型的以重工业经济为主导的城市，且其三产的发展重心 也主要是围绕重型工业和能源的关联行业。这使得太原体现出以重工业经济为主导的 城市所特有的性质。 2. 从人群构成看，太原的主要高收入阶层集中于第二产业以及服务于第二产业的第三产 业之中。 这些人由于近年的能源经济暴涨，其财富也陡然增加。 3. 从人群特点看，这些高收入人群因受教育的水平相对较低，因此认知产品的能力低， 认知高端生活服务的能力相对较低。而且制造业出身的人，十分关注过程和细节，对 材料和做工尤为关注。;城市发展特点2—— 1. 从城市的地理空间分布看，太原属于典型的内陆城市，其经济发展的内向性相对明 显，城市的整体气质表现不像沿海城市那样包容和开放。 2. 从城市人口的特点看，太原人具有传统的晋商情结，他们比较注重实用性和信誉， 对于未建立认知的新品牌，他们的态度中怀疑多过信赖。对于新事物，他们的接受 方式必须是眼见为实，且必须具备实用性。;空间发展战略——太原实施“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的空 间发展战略；小店区将是太原的新兴城区，也是太原城市发展规划的核心区域;??省省政府计划迁至长风街东段，但目前进展缓慢，属于远期;““多层次：龙龙城大街南北两侧分别布局：公共设施开发带、生活服;枣园新区;潜在项目名称;城市规划发展小结—— 1. 本案所在区域未来将发展成为太原市低密度意象浓厚的高品质中央别 墅区。 2. 未来城市化发展方向为小店核心区域及南部的龙城新区。本项目不在 太原城市化的认知范围内。;城市背景分析;投资——近五年固定资产投资和房地产投资保持稳步增长，为房地产开发提供了良好 的市场环境。 ?太原市的固定资产投资常年来保持较快速度增长，用于基础设施建设及房地产开发的投资不断加大。 ?固定资产投资带来城市交通状况的改善和城市整体面貌的更新，对于房地产市场的发展有极大的促进作 用，同时对吸引外来人口 “安居”和“就业”都有较大的推动作用。 ?太原市房地产投资也保持持续增长，处在快速发展阶段。 太原市2003-2009年三季度固定资产投资及房地产投资统计 数据来源：《克而瑞太原市房地产统计年报》; 供需——太原市的住宅施工面积历年逐步增长，07年后出现骤增，竣工完成的住宅总 量也出现较大幅度的增长，市场竞争逐渐激烈。 ?太原市历年的住宅施工量稳步增长，07年出现骤增，达到1500万平米。近几年市场总体开发量较大，一直保 持在超过1000万平米的水平。 ?住宅的竣工面积也保持了一定量增长，06年开始，近三年的市场总体竣工面积保持在400万平米以上。 ?2006年，太原市进行了强有力的市场整顿，全年基本停止了房地产项目立项，故导致施工面积的骤减。 太原市2001-2009年三季度住宅施工、竣工、新开工面积走势;08年6月—09年12月太原市商品住宅市场供求统计;08年6月—09年12月太原市商品住宅成交均价统计;2007-2009年太原市各区域土地市场供应量走势;房地产数据指标分析小结—— ??太原市近五年固定资产投资和房地产投资稳步增长。07年以来，太原房地产市场呈现较快速 发展，市场供给量有较大增长，竞争逐渐激烈。 ??09年以来，市场对商品住宅的需求逐步释放，成交旺盛，市场年消化量保持在200万平米以 上。成交均价也呈增长趋势，09年太原商品住宅成交均价约为5000元/平米。 ??土地市场经过08年的盘整，09年总体供应量激增，小店区的土地供应较集中，未来竞争也 较为激烈。;恒大绿洲;?项目规模：占地面积：722610;一 期;价