物业管理收费难问题的成因与对策浅析.doc

物业管理收费难问题的成因与对策浅析 经l济l论l坛科——黑龙江——技信总 物业管理收费难问题的成因与对策浅析 李俊王素梅 (1,佳木斯大学应用技术学院,黑龙江佳木斯1540072,佳木斯大学研究生处,黑龙江佳木斯154oo7) 摘要:由于物业管理在中国起步较晚,总体上尚处在一个开创,摸索的阶段,当前物业管理亟待解决的一个棘手问题是收费难问题,已经直 接影响到整个物管界的发展.分析了物业管理收费难的原因,并提出了解决问题的对策. 关键词:物业管理;物业管理收费;物业管理企业 物业管理起源于l9世纪60年代的英国, 在20世纪80年代从香港传人我国内地,并在 沿海经济发达地区逐渐发展起来.作为一种新 型的房地产管理模式,伴随着我国社会经济和 房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经 营管理的重要组成部分.但是,由于物业管理在 中国起步晚,很多地方都是借鉴国外的管理模 式,总体上还处在一个开创,摸索的阶段.其在 发展的过程中遇到很多困难,其中最为突出的 就是物业管理收费难的问题. 所谓物业管理费是指物业产权人或使 用人为得到物业管理服务而支付的费用.它包 括:物业管理企业员工工资及福利费;公用设 备,设施的维修养护费;清洁费;保安费;绿化 费;物业管理企业的办公费;物业管理企业固定 资产折旧费;税金;利润.目前,我国大部分地方 的物业管理费收缴率都不是很理想.例如:北京 市的物业收费率一般仅为50%-60%,最低的只 有30%左右,能达到80%一90%的已属风毛麟 角.广州约有20%的业主拒交物业管理费.为 什么有那么多业主不交费,物业管理收费率低 的原因何在呢? 一 ,我国物业管理企业收费率低的主要原 因 (一)物业管理的服务质量与收费标准之 间的矛盾突出.物业管理收费的难点到底在哪 里.居住物业管理的服务质量(服务要求)与收 费标准之间的矛盾比较突出.企业和业主双方 对于怎样的物业收费标准,应该得到怎样的服 务往往各有各的理解,无法得到统一.物业管理 企业的服务标准没有明确的界定,出现了只收 钱不服务或服务根本达不到业主需求.中国物 业管理协会发布了《普通住宅小区物业管理服 务等级标准》,一些地方政府也出台了居住物业 服务收费办法.然而,物业管理的主要对象一 物业本身所具有的独一无二的特性,难以用一 种普遍适用的,模板式的服务等级模式来决定 和把握,而且我国物业管理在专业化,规范化等 方面还做得还不到位,不能让业主满意,业主就 以拒交物业管理费来表达心中的不满. (二)业主对物业管理工作的认识不够.目 前,业主在住房消费观念上还存在着不少误区. 其一.业主没有认识到物业管理是使其房产保 值升值的一种投资行为,也没认识到物业服务 是一种消费行为,在缴纳服务费时总要左盼右 顾,生怕自己吃亏.最好能够找到一些服务 质量问题,以此作为拒交的理由.其二,不少 业主对业主公约的概念不清楚,他们往往把 业主因违规操作造成的物业管理矛盾,都归结 到物业管理公司的不作为,这也是造成物业管 理收费难的一个重要因素.其三,少数业主还有 侥幸心理,认为物业管理服务的对象是小区内 的全体业主而不是某一家,物业公司不会因为 少数业主不交物管费就停止提供服务活动,于 是就逃费,搭便车.长此以往形成恶性循 环:业主欠费一物业公司亏损一服务质量下 降一业主长期拒交费. (三)开发商遗留问题困扰和影响正常的 物业管理.我国的物业管理有多种形式,但不管 哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系. 从业主的层面看,开发商遗留的一些房屋质量, 环境改变,以及售房承诺不兑现等问题,增加了 物业收费的难度.物业企业在前期介人和物业 管理项目移交过程中工作不到位.有不少业主, 分辨不清所发生的房产质量问题是建设质量的 问题还是管理质量的问题.如果是建设质量问 题,业主希望通过物业管理公司出面,代表业主 向开发商交涉.如果发生的是管理质量问题,业 主也只能通过向物业管理公司报修来解决.由 于业主与开发商之间的矛盾解决不了,往往迁 怒于物业管理公司,采用拒交物管费方式表达 自己的不满. (四)企业员工素质不高,服务不规范.由 于认识上的不准确,有些物业管理企业认为物 业管理只是简单体力劳动,只需低薪聘请一些 文化低,没有接受过专门培训的人员就能完全 胜任了.致使物业服务工作不到位,不按规范操 作,侵害了业主的利益.甚而在封闭的小区曾发 生过小区保安入室抢劫杀人案,这样的物业管 理工作质量怎能让业主心甘情愿地去交费呢? 二,解决物业管理收费难问题的对策 解决物业管理收费难问题要进行综合整 治,抓好多方面的工作,可从以下几方面人手: (一)物业管理行业应执行质价相符的 收费标准.所谓质价相符是指物业管理企业 收取业主额定的费用,所提供的服务就要达到 服务协议中预先约定的服务标准.物业