土地一级热点难点问题发实务解析.ppt

图表6：地方政府债务:按偿债年度分类 资料来源：审计署、中金公司研究部 从近期媒体报道的的滇公路和上海申虹偿债风险事件来看，地方政府的态度是决定再融资风险能否演变为实质性违约的关键因素，这也是机构投资人在分析城投债信用时十分关注发行人在当地所处地位的原因。《新世纪周刊》6月27日刊登封面文章《违约开始了？》，披露欠债近千亿元的云南省公路开发投资有限公司（简称“滇公路”）近期向债权银行发函称“即日起，只付息不还本”，媒体了解原因为“实在力所不能及”，后在云南省政府的强力干预下，公司撤回了上述公函，并由政府做出了增资、垫款、补贴等承诺(每年向云南公路开发投资公司增加3亿元资本金，同时让财政厅向该公司借款20 亿元用于资金周转)，暂时缓解了矛盾（否则银行的近千亿元贷款很可能需按规定划入后三类）。上海申虹在上海市政府的协调下将流动资金贷款转为固定资产贷款的问题也不大，而且根据《21世纪经济报道》，申虹的主要还款来源为票务收入和周边开发的商业地产，符合现金流全覆盖类标准，所以在流贷整改为银团贷款后，该公司贷款甚至可以转化为一般公司类贷款。可以看出，地方政府的态度十分关键，既可以通过借款来解决临时的资金周转，也可以通过注入国有资本、增加抵押的方式增信，使融资平台符合全覆盖类的标准，从而能够在银行继续续贷。 地方政府债务系统风险仍较小，但再融资风险增大 ——防范措施 （1）设立项目公司 土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要专门的机构在投资地进行长时间、持续性的具体操作 项目在具体操作过程中毕竟存在一定法律、政策及政府不诚信等现存或不可预知风险。 因此，开发商设立专门的项目公司，由项目公司依法享有相应的合同权利，履行相应的义务、独立承担相应的法律责任，以降低该投资风险。 （2）由当地政府提供相应的法律性文件 土地一级开发商要求当地政府提供相应的法规、规章及政策，或者提供相应的其他的法律性的政府文件，明确该土地一级开发的操作方式及该操作方式的合法性，确保该土地一级开发合同的法律性。 （3）提前使用协议出让用地款项 或由政府根据土地市场调查情况，分析判断土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。 （4）通过补充协议的方式，约定特殊权利 土地一级开发商可通过补充协议的方式，约定土地一级开发项目资金的回笼、利润的分配及在土地出让时保证公司土地使用权的获取办法等。 （5）由政府参与负责征地拆迁 通过协议的方式约束双方的工作和收益，征地拆迁环节充分利用政府的影响力确保顺利进行。 谢 谢！* * * * * * * * * * * * * *  信托 施工方 业主 边施工 边融资 边收益 委贷6亿；增加2000万注册资本金，占20%项目公司股权 A：增加一名董事，一票否决； B：委贷收益12.5%，期限8个月； C：施工工程。通过招投标，如果没有拿到工程，利息收益按20%； D：20%该项目的股权收益； E：业主单位将另一栋持有的写字楼产权为该项目提供抵押担保； 一 六 四 五 开发贷款的申请及信贷管理（国开银行） 二 三 五、开发贷款的申请及信贷管理 开发 评审 审议 审批 信贷管理 五、开发贷款的申请及信贷管理 项目开发 政府有关部门推荐 所在地银行分行受理，办理入库 按照项目成熟度申报评审计划 政府重视、财政支持、机制健全、手续完备 五、开发贷款的申请及信贷管理 项目评审 项目借款人 借款人是经县以上人民政府（或有权审批部门）批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构（一般为事业法人） 借款人信用评级BBB-及以上 借款人的资产负债率应不高于70% 申请贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准 项目概况 项目政策风险：主要了解贷款城市的城市总体规划和城市土地利用总体规划、城市近期用地计划，说明贷款项目是否符合上述各项规划，其中涉及农用地转为建设用地的，应了解是否经有权部门批复。 五、开发贷款的申请及信贷管理 项目概况和建设必要性：重点是介绍贷款所支持开发土地的现状、面积、位置，主要建设内容，该土地开发项目对城市发展的意义。评审重点： 重点审查分批次建设用地审批和单独选址项目用地审批文件，分析判断审批权限、程序是否合法； 需查阅城市规划（或专业规划），判断规划中的土地用途、位置和面积等是否与土地审批内容一致； 查阅土地使用权证、合同、土地登记证等，判断相关内容是否一致，掌握土地位置、界址、数量、质量、权属、用途、他项权利处置等情况。 正式评审前完成农用地转用和建设用地审批 五、开发贷款的申请及信贷管理