中国房地产市场化区域差异与发展战略研究iun4gecl.docVIP

中国房地产市场化区域差异与发展战略研究 　　1中国房地产市场化的一般特征 　　房地产市场化是指房产和地产资源配置通过市场机制来完成，即房地产的商品化。一般包括土地出让市场化、房地产投资多样化、住宅价格商品化、住宅私有化、房地产业开放度、房地产金融自由度、住房消费支出度和房价收入可比度等方面。 　　长期以来中国实行计划经济时代的福利住房分配制度和土地行政划拨制度，否定了房地产的商品属性。真正意义上的房地产业是在改革开放之后发展起来的，尤其是1987年第一块土地有偿出让之后.中国房地产市地区房地产市场体系尽管或多或少地存在着一些问题，但总体上己较完善，尤其是广州、深圳。中西部地区尽管近几年取得了长足的进步，但总体水平仍然很低，无论从市场层次结构发展程度分析，还是从行业内部结构分析，房地产市场结构的非均衡性仍然很明显。行政干预等非市场机制依旧发挥着巨大的制约作用，房地产业完成市场化目标仍需要走很长的路。 　　(3)市场化进程中政策取向十分明显.这一点与发达国家截然不同，中国房地产市场化本身亦是政治经济体制改革的产物。因而市场化进程从开始就己经烙上了深深的政策印记。住房制度改革的根本目标是制定一个适合中国国情、有中国特色的住房政策，转变政府对住房投资和修缮的职能，去掉供给新房和维修支付极低租金的老式公共住宅的负担.因而市场化进程是一切政策、法规和措施的制定、实施均是为了达成上述的目标，如公共住宅私有化、安居工程、机构改革和货币化分配等。 　　2中国房地产市场化的区域差异分析 　　本文研宄只涉及城镇房地产市场。根据房地产市场化的一般特征，我们把中国房地产市场发育与发达国家和地区房地产市场一般情况作深入的对比，经过分析、预测、计算和综合，最终确定中国房地产市场化程度，从而反映（1996年）中国三大区域房地产市场化的整体趋势。 　　21土地出让市场化程度 　　土地出让市场化是指土地使用权获得是有偿的、按市场交易方式进行的。一般土地使用权获得有两类：一是行政划拔;二是有偿出让，又可分为协议出让、招标出让和拍卖出让三种，市场化程度依次递增。拍卖方式是完全的市场竞争交易，香港多采用此种形式。 　　从表1可以看出，1996年全国共让予土地104314ha，其中出让土地面积34048ha，土地出让市场化程度为32.64%。东部地区让予土地61727ha占全国的5918%，其中出让土地面积22258ha超过全国出让土地的60.00%，土地出让市场化程度亦较高，达到了3606%.大大超过了中、西部地区。 　　 　　22住宅私有化程度 　　住宅私有化程度一般指家庭私有（自有）住宅的套数占全部住房套数的比例。由于中国住宅的成套率较低，约为50%，不适合按套数统计私有房产，所以采用私有住宅建筑面积与全部住宅建筑面积的比例来计算住宅私有化程度。一般住宅私有化有购买、自建两种方式。购买即实现了住宅的商品化和私有化，自建则完全由建材、土地、劳动力等一系列市场交易完成的。目前住房制度改革中存量公共住宅的非商品化分配在很大程度上也反映了住宅市场化进程，原因是二级市场开放之后，私有住宅可以自由地流转。多年来发达国家或地区的住宅私有化程度一直稳定在50%至70%之间，如1990年香港为53.4%，日本为59.8%，美国为67.9%，英国为69.0%，澳大利亚为701%。一个成熟的房地产市场并不意味着100%的私有化，宄其原因大致有三个方面:①住房产权的多元化，除了个人所有外，还有单位组织团体及国家所有的住房;②社会中低收入阶层无力购买住房，只能承租国家提供的福利性住宅;③住房的商品化包括正常出售和出租，买卖市场与租赁市场同时存在。因此，本次研宄以住宅私有化程度60%为完全市场化目标，则建立简单一元线性方程： 　　 　　住宅价格商品化程度指参与市场交易的住宅总量中以市场价格出售面积的比重。目前房地产销售市场中有商品住宅的市场价，微利房、经济适用房和安居工程的成本价，公共住宅出售的优惠价等多种价格形式，各种价格的住宅面积比例反映了住宅价格市场化程度。 　　 　　住房消费支出度指城镇居民家庭的住房支出与生活消费支出的比重。长期以来中国实行福利型低租金制，住房支出占居民生活消费支出的比重非常少，几乎可以省略。随着住房制度改革的深入，租金不断提高，逐步向市场租赁靠拢。 　　因此，住房消费支出度可以反映住房制度改革市场化的一般过程。另外，住房消费支出度直接作用于住房需求的收入弹性、消费结构、产业结构的变动，从而间接地反映房地产市场化的进程。 　　近十多年来，发达国家和地区住房消费支出度一直稳定在13%至15%之间.如1990年香港为13.12%，台湾为1428%，美国为1813%，英国为17.40%，日本为19.30%。有学者研宄了39个市场经济发达国家或地区人均国民生产总