商业地产招商计划书_6d8uib6.docVIP

商业地产招商分析 一 项目介绍 天润城家居广场地处天长未来的城市中心，地块周边主要道路有天康大道（北），平安路（东），广陵路（南），仁和路（西）。地形较为平整，地势南高北低，整块区域基础设施相对完备，条件优越，天康大道及平安路均为城市的主干道，是天长地区目前规模最大的专业建材市场。该项目总投资2.5亿，总建筑面积20万方，一期10万平方家居商铺达100%招商，二期项目2011年4月16动工，二期三栋家居精品管延续一期的市场格局、四栋18+1层小高层，住宅总面积20000平米，购物商场30000平米，地下停车场10000平米。预计完工日期：2011年×月×日 交房日期：2012年×月×日 （另附项目鸟瞰图） 二 市场调查 为项目二期做好更精确的定位，初步调查到天长主要建材城的租金价格如下： 广厦家具城：沿街一年一涨价，40㎡ 一年12000元 平均25元／㎡／月 门口位置是90㎡ 一年40000元 平均37元／㎡／月 二层25元／㎡／月 没有物业管理费用，水电可优惠； 天长装饰城：楼上与楼下价格相差很小，二层160㎡一年19000元 物业费用1800元，今 年160㎡租金要涨到20000以上。 沿街的位置：25元／㎡／月; 天康装饰城: 路东边沿街 49.9元／㎡／月 一年22000元 路西边沿街 30元／㎡／月 90㎡一年28000元 皖东装饰城: 三年一签合同 60㎡平均一年15000元 主要建材市场的优劣势比较： 天润城在“统一广告 统一管理”的优势还不够明显，相比广厦装饰城与天长装饰城，优势并没有完全的体现，图1为墙上空白了很多广告空间。图2为管理上还需改进的地方。 三 产品定位优势 天润城家居广场坚持以市场为龙头，以建材产业为依托，来打造该市场的集群经济，板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合天长市政府倡导发展民营经济的要求；它高起点的定位，规划，超前的设计理念，长远的经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合家居市场。经营项目分别有；陶瓷洁具、地板移门、灯具家具、五金橱柜、管材油漆、空调水暖、窗帘布艺等交易区，对天长市建材市场进行了规划整合和有效的管理运作，二期25000平米家居建材馆延续一起市场格局，做到更完善的品牌定位。另外，工商、金融、供水、供电、教育、网络服务设施一应俱全，打造天长更全面，更规范化的专业建材市场。 四 SWOT分析 1 、 S—优势 地段：天长三条主干道环绕，处未来的城市中心，对于大型的主题建材市场来说地段优越， 位量显赫； 交通：天康大道上每5分钟一班5、6路公交车。天康大道东到扬州、西到滁州，交通便利， 物流便捷； 物业：天长市最大的家居建材市场，总建面20万方、投资2.5亿，商业面积150000平米。 住宅面积约20000平米。地下停车面积为10000平米； 商户：一起托市、二期启点更高，现在已经进驻的主要品牌有：马可波罗、TOTO 、大自 然、全友家私、华润油漆、蒙娜丽莎、雷士照明等百余商家品牌。《详见商户分布图》 2、W—劣势 （１） 由于天长老的建材市场有一定的认知，客户购买建材产品认知品牌意识不强，培育 市场需要一定的周期。 （２） 市政规划的平安南路与广陵路没有修通；有碍人气聚集和商气的形成。 ３ O—机会 （１） 经济因素：证劵市场肃条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄，大量闲散资金找 不到较好的投资方式，还不如买保值固定的房产。 （２） 市场因素：＂跨行归市＂是市场发展的一个趋势，有眼光的投资商户抓住投资商机。 （３） 区域发展：政府规划发展的方向是“西进南扩”，本项目正好符合区域发展趋势，项 目周边１２０万㎡的建筑面积会做相应的开发，加大了本区域的人流量。 花现在的钱，买未来的升值空间； （４） 现行的产权式商铺推广模式，可以满足一批中小投资客户的欲望。 ４ T—威胁 （１）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。 （２）国家对目前房地产发展过热不断的控制，银行利息不断的上调。 （３）招商难度大，开业时若无大量商户进入，难以把一期消费者引向二期，这样一来不但 起不到托市的作用，反而造成“空”的局面。 五、卖点分析 规模超大：总建筑面积２０万平方米，天长规模最大的家居建材市场；（主题诉求） 业态齐全：一楼品牌家装（陶瓷、卫浴、油漆涂料、墙纸、板材、管材、型材、玻璃、水暖 五金）。 二楼家居展销（木地板、灯饰集成吊顶、整体橱柜、床上用品、布衣窗帘、工 艺品、家装饰品） 三楼生活体验馆（欧式套房家具、板式套房家