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山西省房地产业市场的的特点及发展战略 　　山西省的房地产开发从八十年代中期开始，在经历了“八五”的起步，“九五”时期的快速发展，到“十五”期间的资源整合和健康有序发展，使山西的房地产开发逐渐扩大。房地产市场逐步规范，由原来的依靠政府政策调控到依靠市场调节，使资源配置进一步优化，开发结构逐步合理，开发品种由单一化向多样化转变。 　　 　　一、山西房地产基本现状和特点 　　（一）房地产开发业队伍逐年壮大 　　房地产开发业单位个数增加，队伍壮大。到2005年底，全省的房地产开发企业达到1243个，比2000年净增561个。同时，部分违规的、不适宜市场竞争的企业被淘汰。从登记注册类型看，企业主体呈多元化，内资企业占绝对优势。从2004年的房地产业普查资料看，开发企业规模进一步扩大。全省房地产开发企业1053家，总资产为415.77亿元，是2000年的4倍； 　　（二）房地产开发投资快速增长，一级市场供应加大开发投资快速增长。“十五”期间的前四年，全省房地产开发投资累计完成354.1亿元，是“九五”时期的2.6倍，年均增幅35.1%，比“九五”期间高14.9个百分点，比全社会投资增长速度快13.9个百分点。“十五”前四年商品房建设投资完成259.7亿元，是“九五”时期增长的2.4倍，年均增幅36%，房地产开发投资已成为拉动投资增长的重要力量。 　　（三）房地产开发结构发生新的变化，商品住宅建设的主体地位继续得到加强。 　　“九五”时期以来，在国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的政策引导下，房地产开发企业抓住机遇，调整结构，商品住宅建设的主体地位得到加强。 　　从房地产开发用途看，商品住宅所占比重最高。2001-2004年，商品住宅累积完成投资197.9亿元；商品营业用房投资为72.1亿元；办公楼投资为22.8亿元。占房地产开发投资的比重分别为55.9%、20.4%和6.4%。商品住宅的主体地位十分明显，房地产资金来源结构有所改善。 　　（四）房地产消费需求旺盛，个人购房成为市场的主体 　　“十五”期间，商品房销售面积2064.8万平方米、销售额370.5亿元，分别以年平均27%和44.9%的较快速度增长。个人成为房地产市场的消费主体。随着住房制度改革的不断推进，福利分房逐步退出了历史舞台，私人购房比重相应上升，个人逐步成为房地产市场的消费主体。目前，个人购买房屋的主要类型还是以住宅为主。 　　（五）房地产开发业稳步健康发展，对国民经济贡献突出 　　“十五”时期，全省房地产开发业快速健康发展，保持了开发投资、开工面积、竣工面积、商品房销售的高速增长势头，对固定资产投资的增长和经济发展目标的实现做出了积极贡献。房地产开发建设作为产业链的龙头，带动相关产业的发展，而这些相关产业正是山西的优势或支柱产业。在房地产开发建设中，要涉及40多个产业部门，据测算，每100亿元房地产开发投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元。 　　 　　二、山西房地产的制约因素 　　（一） 体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一 　　管理部断档门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连接不好，与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。诸多情况，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩序的混乱。 　　（二）法制不健全导致房地产开发行为失范 　　目前涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。 　　（三）金融市场不完善降低了市场总体效率 　　 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量，我国房地产金融市场的完善程度远远不够，许多企业，尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下，且并未因为金融抑制政策而有所改善，说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务，是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。 　　 　　三、山西房地产的发展战略 　　（一）品牌战略 　　随着房地产市场的逐渐成熟，房地产行业的发展已经进入品牌时代。品牌作为品质与文化