当前经济的环境下房地产企业财务战略选择的研究.docVIP

当前经济的环境下房地产企业财务战略选择的研究 　　摘要：财务战略选择关乎企业全局性的、长期的发展方向，是资金筹集、使用和管理的一个战略问题。企业财务战略管理就是以企业财务战略为对象的管理活动，是对企业财务战略制定直至实施的全过程的管理。笔者以我国的房地产企业为研究对象，分析了当前房地产企业所处的经济环境，总结了新经济环境下房地产企业财务战略的类型和特征，以及其实施的具体要求，通过对现状的分析提出相关的建议。 　　关键词：房地产；财务；战略；选择 　　中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-02 　　在我国众多的房地产开发企业中，中小房地产开发企业数量占90％以上，这些中小房地产开发企业由于规模小、资金缺乏、抗风险能力差，以及管理力量薄弱，缺乏与其长期发展相适应的财务战略，一旦遇到国家对房地产行业进行调控，其中就会有大批因资金问题被淘汰出局。于是，市场上出现了大量的烂尾项目，银行产生大量的不良资产，给国家整体经济发展造成极大危害。所以，加强对中小房地产开发企业财务战略的研究有一定的现实意义。 　　一、房地产企业面临的经济形势 　　（一）政府对房地产行业的调控 　　房地产行业最初兴起于上世纪80年代，当时的房地产行业只存在房地产开发而无销售，房地产多以“住房福利”加以分配。随着市场经济的不断深入，房地产逐渐走上了市场化、商品化的道路。1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济受到较大的影响，通货紧缩日益加重，国务院颁布相关文件，以房地产行业作为新的经济增长点，刺激国民经济发展，核心是进行彻底的房改。接下来的十年，我国房地产行业持续高速发展，同时也带动了机械、建筑等相关行业的发展。伴随着行业的快速发展，房价也不断上涨，炒房浪潮步步攀高，鉴于国民经济回升态势逐渐稳固，政府加大了对房地产市场的调控力度。2009年政府工作报告明确指出鼓励商品住房消费和供给，并安排430亿用于补助低保住房困难家庭的廉租房建设，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持；2010年政府工作报告针对房地产出台“新国十条”等新政，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，受新政影响，一线城市土地市场逐渐降温，房产成交量明显下降，房地产发展向二、三线城市蔓延。2011年，政府工作报告明确提出“坚定不移地搞好房地产市场调控”，进一步扩大保障性住房建设规模，近年的房地产调控政策在抑制住房需求的同时，积极增加了保障性住房供给。 　　（二）消费者消极预期 　　2012年初，瑞信研究院公布了对新兴国家市场消费者调查结果显示：中国消费者在未来两年购买不动产的意愿明显下降。调查显示：中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，比2010年调查报告的22%明显下降。2012年4月5号，由中国指数研究院联合数十家主流媒体发起了“2012年第一季度中国购房者消费调查”，调查结果显示，59.5%的购房者判断房价水平会继续下跌，与去年同期相比提高25.5%；同时预测房价会有所上涨的购房者比例为19.5%，与去年同期相比减少22.4%。虽然央行调查结果显示第三季度消费者除了对房价继续下探的信心降低外，购房意愿开始上升，但调查结果数据显示，消费者对当前房价仍不满意，68.5%的居民仍然认为目前房价“高，难以接受”，较上季度提高0.8%，低于去年同期5.8%。 　　（三）宏观经济环境的影响 　　近年来内需和外需增速均有所放慢，企业生产活跃度降低，产能利用率不足，经济运行延续回落态势。“软着陆”作为当前经济形势的一个重要关键词，预示我国经济在近一两年内增速逐步从高速向中速转变。房地产方面，从全国看，房屋新开工面积增速已连续25个月高于商品房销售面积增速，房地产开发投资增速已连续20个月高于房地产开发企业资金来源增速，预计全国房地产市场继续呈现回落趋势。虽然当前经济增速有所放缓，但政府实施积极财政政策，政府消费总体保持较快增长。前6个月，固定资产投资同比名义增长20.4%，较前5月上升0.2%，剔除价格因素，二季度实际增长比一季度回升0.4%，房地产开发投资增长率也达到16.6%。（国务院发展研究中心“经济形势分析”课题组） 　　二、财务战略概念及分类 　　战略管理，是指企业为了长期的生存和发展，在充分分析企业外部环境和内部条件的基础上，确定和选择企业战略目标，针对战略目标的实现进行谋划，进而依靠企业内部能力将这种谋划和决策付诸实施，并在实施过程中进行控制的管理活动。财务战略与企业战略密不可分，但财务战略又侧重于资金的筹措与使用。财务战略是为企业通过采用最适当的方式筹集资金并且有效管理这些所筹集的使用，包括企业所创盈利再投资或分配决策（Ruth　Bender、Keith　Ward，2002）。根据企业财务管理的内容，财务战略分