大理洱海龙湾目营推广方案.ppt

为这座城市树立领袖 洱海龙湾项目营销推广补充报告 营销推广补充报告重点回顾（内销调整后） 一、推广主题及案名 洱海龙湾景观——五重景观 景观和养眼属于直接诉求，难以产生一定的高度； 养生会使楼盘贴上养老的标签，不完全适合楼盘客户的定位； 养心适合大理特有的宁静自然的生活方式，又不会有养老的概念，对楼盘是一种整体的概念的升级； 总体而言，旅游人士比较倾向于认为大理是质朴的、原生的、文化的，是值得静下心来“细细品味”的地方，养心概念比较契合。 二、营销战略 内销营销战略——强调豪宅属性（面向大理本土市场） 外销营销战略——强调景观养生度假 三、洱海龙湾捕鱼计划 捕鱼比较容易，而钓鱼则相对较慢，且效率不高！ 点灯——起势，建立市场影响力 半山半岛的案例表明——我们至少要做到云南省的集中广告轰炸！ 起势（活动一）：高规格政府及工商界人士答谢酒会 起势（活动二）：“大理慢生活主题研讨会” 摆网——渠道建设，网摆得越有章法，就越能捕到鱼 外省推广渠道 昆明推广渠道 大理推广渠道 外省渠道选择 昆明渠道选择：针对昆明人士，以展销点为长期依托的渠道，以房展会为辅 大理渠道选择：针对来大理的人士及大理本地人士（活动路线描绘——寻找信息渠道关键触点） 大理渠道选择（户外）：选择昆明到大理的高速路口和大理机场路位置 大理渠道选择（户外）：澳霖广场及正阳广场位置 大理渠道选择（酒店）：选择下关高档酒店、古城酒店及较具档次的客栈 大理渠道选择（三月街）：不是用于成交，而是用于形象宣传，使“满城尽带‘洱海龙湾’” 大理渠道选择：手机短信 撒诱饵——推广概念/口号，诱饵越有诱惑性（价值感、宜居性），鱼就越果断地扑向诱饵 站在滇西北乃至全国资源价值角度看，大理的价值在哪里？ 站在大理的居住价值角度看，项目的价值在哪里？ 推广调性：以比较素雅的颜色，表达项目的人文、历史和价值感 推广手法：分概念分渠道推广 赶鱼——泛销售网络，必须有更多的人帮忙赶鱼，鱼才可能捕得更多 泛销售网络一：导游/出租车司机，他们是大理最好的“大理形象大使”和“大理说客” 收网——销售现场（卖场终端），收网必须有力、迅速，不要让鱼有逃跑的机会 展示、体验及服务系统 销售中心形象包装（三个关键词）：景观的、养心的、大理的 卖场形象包装：“永远的普罗旺斯”“艳阳下的托斯卡纳”，为项目形象铺垫 销售中心形象包装（三个关键词）：景观的、大理的、养心的 销售中心形象包装（三个关键词）：景观的、大理的、养心的 销售中心形象包装：附带展示大通企业过往开发的项目，展示企业的信誉与实力 后期营销可以通过免费试住的“体验‘大理·洱海龙湾’”计划，给诚意客户以身临其境的切身感受 分卖场（分卖场包装参照销售中心包装） ：入市时期，现场无法接待，建议下关、古城各设一销售点 企业团购——前期销售的试金石 四、价格策略 项目小高层整体均价为4500-5500元/平米 五、营销初步计划 10月底前，大通必须要做的事 2010年1月份前，大通要做的事 物料建议 2010年营销工作控制总图 营销推广补充报告重点回顾（内销调整后） 谢 谢！ 展示攻略 卖场统一展示 产品价值展示 顶级品质公共空间 住户大堂高档装修，注重细节和品质，电子屏发布项目信息、保安值班 亮点特色样板房 售楼处细节 电梯厅确保光线充足，地面及墙面用材高档，装修工艺细致 看楼电梯按交楼标准装饰，体现舒适尺度和平稳感 背景音乐、示范大使、每间房间的功能面积小标识牌 清水样板房引进品牌家私，将清水房做成品牌家私的展场 参与体验式园林 售楼处周边园林保证到位，湿地公园结合展示 完善准确导示系统 大尺度强昭示性，放大的字体、箭头，对比强烈同时又保证品质 看楼通道 看楼通道周边绿化需配合到位 楼体 配合销售时间，悬挂条幅、灯光字等，释放项目信息 私家尊贵会所 将会所、泳池展示到位并用起来 顶级酒店式公寓 高标准五星级酒店装修大堂 多种标准装修套餐，并作出样板展示层 引入五星级酒店管理公司进行管理和服务 名师设计的样板房/公寓公寓交楼标准 利用展厅放置奢侈品展或是花艺展览 统一的识别系统 园林井盖等统一重新制作，注重材质及工艺，与项目LOG相结合 销售人员硬件配置 销售人员服装及配饰体现现代奢侈符号 联网销控；统一配备高档文件夹及高档签字笔 管家 深色西服，素白手套，高职业素养 保安 – 销售保安与小区保安分开 统一服装的电频车驾驶人员 物业服务的标准化及人性化 【服务攻略】 —提升价值 目的：提升服务的水准来增加客户的归属感，增强客户口碑 具体措施： 对内：形象转变，由“管理者”转向“服务者”“生活氛围缔造者” 将原来承诺服务的落实执行细节及力度，保证 及时性 每栋管家统一着装，统一话述； 发挥物管顾问公司的作用，提升