新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响11.02.ppt

1、从目前长清市场典型项目的状况来看，由于近期处于春节期间，且多数项目可以销售房源不多，国八条政策尚未完全落地，济南限购令还没有全面实施、加息对市场影响不大等原因来看，目前政策对长清市场销售影响不大。 2、但限购令的出台及落地将对长清项目的销售产生较严重的影响，主要由于长清大学城多数为低密度产品，低密度产品的客户群主要以二次及三次置业客户为主，这一政策的出台，势必会影响低密度产品的销售，对本项目销售前景极为不利。 近期市场状况简析 分析思路 1、2010年相关政策及相关影响 2、2011年济南限购令、新国八条及物业税相关解读 4、济南房地产市场未来走势预判 3、新政出台对区域房地产市场的影响 5、新政出台对本项目的影响及应对策略 房地产市场不确定因素 长期影响因素 短期影响因素 核心影响因素 十二五规划 保障房 限购及资金监管 开发商资金来源 房产税 供需的释放 2011年的两会 流动性管理 房地产市场的确定性逻辑 长期影响因素1:2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向 走势 2011年 2015年 合理引导住房需求 加快土地、财税（房地产税）、金融政策调节 加快住房信息系统建设 完善符合国情的住房体制机制和政策体系 2 促进房地产业平稳健康发展 加强市场监管 规范房地产市场秩序 抑制投资需求 增加中低收入居民住房供给 强化各级政府职责 加大保障性安居工程建设力度 加快棚户区改造 发展公共租赁住房 3 1 《十二五规划建议》中关于房地产行业的定调——凹显长期性 长期影响因素2:保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭在商品房市场的需求 走势 5% 15% 65% 10% 5% 低收入家庭（经济适用房） 最低收入家庭（廉租房） 最高收入家庭 高收入家庭 中等收入家庭 夹心家庭 商品房市场 出租房市场 保障房市场 “十二五”规划3000万套保障房的投放 一类客户 二类客户 短期影响因素1：限购与资金监管的城市扩大化 走势 政府行政指导 济南限购 一类全面限购 二类部分限购 全面限购 个别城市资金监管 一类全面、部分二类预售资金监管 预售资金全面监管 中短期房地产市场发展的计划性增强 短期影响因素2：开发商资金的来源状况决定其对市场的控制力 走势 1、房地产开发企业的投资资金总额目前暂且尚未出现压力； 2、开发商投资资金来源分类占比中，其他资金（主要为定金、预收款和个人按揭贷款）连续上升；自筹资金下跌； 3、开发商投资资金来源累计同比增速中，利用外资出现大幅度的上涨，其他资金出现大幅度下跌，自筹资金微量下跌。 国家统计局08年——10年10月统计数据 短期影响因素3：房产税因开征对象的不同及购房目的的不同，对市场的影响存在差异 走势 房产税 存量房 增量房 自住客 投资客 自住客 投资客 增加负担 有限抑制 抑制需求 调节供需 1、4.15调控以来，房产税的传闻一直萦绕楼市； 2、9.29调控，房产税试点工作落地猜测不断，多少让市场麻木； 3、新国八条出台后，房产税征收在上海和重庆启动，房产税的开征，在中短期将会打压房价；而长期来看，额外的税收将在住房需求者和供给者消化，市场达到新的平衡； 4、由于与国八条出台时间间隔短，房产税威力并不像行业猜测那样具有影响力； 5、开征房产税，政府将从楼市中分得一杯羹，能够减缓地方政府对土地财政的依赖； 确定性逻辑：政策调控下未来一段时间市场走势量价模拟 走势 不确定因素 效果 十二五规划 凹显调控长期性 保障房 短期难以批量投放 限购及资金监管范围 已经全国性开展 开发商资金来源 面临严重紧缩 房产税征收范围 近期有可能扩大 供需释放 存在一定的季节性 11年两会 观察政策走势的重要窗口 流动性管理 趋紧 成交均价 成交量 量跌价稳 观望阶段 量升价稳 促销阶段 量价齐跌 陈价阶段 量升价跌 局部回暖 量价齐升 全面回暖 量首次触底 量长期处亍低位 开収商陈价回款 市场看空者 继续观望 价格下陈到部分客户 的预期成交量回暖 成交量快速回升 价格上涨 量二次触底 价格触底 新政出台，市场观望 成交量急剧下跌 价格小幅波劢 保持坚挺态势 2010.4 2010.6 部分城市二次触底的成交量可能略高亍首次触底，如虚线所示 受促销刺激， 需求小幅释放 2010.8 政策加码 局部 促销 全面促销 全面降价 局部降价 一类城市：调控继续或退出的参考，成交量的涨落不改，成交均价的适量提升 走势 2010.4 2010.10 2011.2 一类城市量价走势模拟 1、一类城市已经全面限购，成交量在短期内会再次探底，年内受流动性趋紧的影响，成交量将保持低位震荡； 2、进入2011年，春节因素影响，成交量在2月份达到谷底，加上3月份“两会”的干扰，作为