太湖旅游综合体项目报告教学文稿.pptVIP

营销策划部分;沙钢每一次跳跃 都是在提升这座城市发展的速度…;沙钢每一次改变 都是在改写张家港城市生活的品质…;基于前面讲述的内容，在这里 我们所说的营销推广策略 其实主要围绕两个轴线来展开，来深入;阶段二：形象深化期（6个月） （全城沸腾，告诉张家港我们的未来）;轴线一：项目总体推案轴制定理由;写字楼产品售卖策略;本案5A级写字楼的体量75000平米 按经验和市场常规性写字楼产品的100平米主力户型面积来看 大约折合成750套; 按照均价13000元/平米计算 实现总销售额9.75个亿;精准营销;寻找方向： 线下直接营销为主;寻找方向： 线下直接营销+特定渠道+行业活动;寻找方向： 线上推广拦截+线下直接营销+特定渠道+老客户挖掘;中高档小区客户扫描;自用型客户打击重点： 产业链环境； 税收政策； 客户距离； 本体舒适性； 投资型客户打击重点： 投资理财讲座； 区域商务地产商机； 品牌吸引；;销售策略六：精准营销/挖掘企业型投资客户;　　对客户信息进行分层整理，根据营销战略划分客户资源，建立客户数据库；;;传播 的跨界; 按照客群购买目的不同,产品特性不同,客群产业不同推出相应的动态价值点,迎合客户不同的价值需求推出相应的短信\楼书宣讲用语。;＆客群分类动态价值关注点;投资客户 楼书策动点内容;写字楼推案说明：;写字楼销售时间轴：;平开高走，销售过程中阶段性小幅上浮； 给已购客户增强信心，给未购客户营造升值预期； 销售完成50%： 价格上调15% 销售完成80%： 价格上调5% 销售完成90%： 通过优惠促销，价格暗降 说明：以上价格具体调整幅度及时机，将依据需求客户量和产品存量来定；;酒店式公寓产品售卖策略;本案精装酒店式公寓总的体量80000平米 按经验和市场常规性酒店式公寓产品的60平米的主力户型面积来看 大约折合成1334套; 按照均价15000元/平米计算 实现总销售额12个亿;酒店式公寓销售策略：;主张一:强化卖点，用产品说话，裸卖 在项目正式销售之前，经过前面14个月的形象推广，本案产品的地标概念已经深入人心，我们用产品说话，不打折，不带投资回报，这是一种态度，捍卫的是”地标“地位。;1）老带新策略： 凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，开发商将按所规定的标 准奖励予客户，具体可以体现为物质奖励送奖品或者免一定时间的物业费等； 2）大客户策略： 会员团购：到达10人以上团购规模，可享受相应点扣的优惠； 大户购买：一次性购买500平米以上单个客户，可享受相应点扣优惠； 3）客户销控策略： 将客户进行区分,如开发商关系户、博思堂博仕会客户、本地经营户、网络登记预约客户，在规定名额、规定期限内提前报名，在开盘当天购买可享受相应程度的优惠；;酒店式公寓推案说明：;;轴线二：项目总体推广轴;让高度说话、让城市振奋、让世人仰慕 就让它创造一个奇迹;第一阶段：形象占位期之大事件一【售楼处公开】;这是一场视觉盛宴，售楼处的公开不是常规意义上的开放，而是一部作品的开启，因此，名车、名包、名人等元素都将是这场高端盛宴中的一员，与其说是售楼处公开，不如说是在让张家港尘封的思想注入一点新的活力。;活动时间：2012年12月（预计） 活动目的： 　　1、前期9个月的蓄客做一梳理，举办此次活动给客户一针强心剂，加强信心，同时为推盘做准备 2、利用“国际品牌效应”，强强??手为本项目高端价值造势。 3、国际专业酒店公寓管理公司入驻，带动投资客购买本项目有极大帮助。;产品首次亮相——新闻发布会（秀出未来的精神享受）;活动目的： 　　1、利用“名企效应”，强强联手为本项目商务价值造势。 　　2、“名企”入住，带动中小企业办公形象提升有极大帮助。;高端主题活动——波士堂现场演播厅（来自现场的高端）;产品深入剖析——名家讨论会（是产品亦是作品）;立体推广战略 ;本项目对推广品位要求很高，我方负责项目整体营销策划和销售现场的管理执行等，具体的展览、制作等工作尚需引入展览公司、印刷公司等合作。所有宣传推广方案及预算须经由甲方（开发商）批准后方可执行，甲方给付执行款项。 根据项目特点以及市场推广的平均费用估算，广告宣传费用约为项目预期总销售价值的1.2% ,按照目前可销售面积预算： 总销售额约：酒店式公寓12亿元+写字楼9.75亿元=21.75亿元左右 媒体推广费用预算为：2610万元左右。 此费用中包含广告推广、直销、公共活动等各类营销综合费用。;整盘媒体预算