红旗广场项目.docVIP

PAGE PAGE 24 我们面临的两大问题： ——暨本案急需解决的问题 目前项目周边规划皆为商业项目，如何将项目做到“精、悍”，并能在市场中短期实现投资者的收益。项目的商业体量如何实现它，“红旗广场”的高副价值。贰 目前项目周边规划皆为商业项目，如何将项目做到“精、悍”，并能在市场中短期实现投资者的收益。 项目的商业体量如何实现它， “红旗广场”的高副价值。 贰 壹 一、市场背景篇 1.克拉玛依房地产市场开发环境1.1人文环境 克拉玛依地处新疆准噶尔盆地西北缘，于1958年建市，现为新疆维吾尔自治区直辖市，由克拉玛依、独山子、白碱滩、乌尔禾四个行政区组成。全市总面积9500多平方公里，人口33万余人，有38个少数民族，占总人口的22%。市区距新疆首府乌鲁木齐公路里程313公里，飞机航程280公里,是全国重要的石油、然气工业基地，交通枢纽，前景广阔的市场开发环境使克拉玛依正成为多元化投资，热点区域。(全市总人口（不含辖区内兵团人口）为305774人，其中常住人口为253864人，暂住人口为51910人。男性人口166721人，占54.52%，女性人口139053人，占45.48%。在常住人口中，少数民族64075人, 占25.24%， 汉族189789人, 占74.76%。各区人口数分别为：克拉玛依区169610人，独山子区66589人，白碱滩区63838人，乌尔禾区5737人。全年人口自然增长率为4.35‰)。 1.2经济环境 克拉玛依经济发展重要指标列表 年度 GDP 增长率 人均可支配收入(城市) 同比增长幅度 2004年 296.2亿元 8.2% 10352.3元 5.4% 2005年 385亿元 8.8% 10902元 5.3% 2005全市消费品市场继续呈现繁荣活跃的态势。全年全市社会消费品零售总额18.5亿元，同比增长9.1%。 克拉玛依城市经济持续快速发展，综合实力不断增强。2006加快发展第三产业和非公有制经济，围绕建设“北疆区域中心城市”目标，明确各区域功能定位和发展方向，使资源和生产要素优化组合，构建各具特色的经济板块，形成特色鲜明的经济发展新格局。 以旅游、房地产、仓储及物流业、金融、运输、商贸、餐饮、信息、咨询服务业等为重点，大力发展第三产业，特别是新兴第三产业。 房地产业 截止到2005年11月底，克拉玛依地方企业完成生产销售总值达28.3亿元，其中，房地产业的销售总值就占其近一半。 ?　　（一）单位数和从业人员 ?　　2004年末，全市共有房地产业企业法人单位54个，从业人员1282人（详见表4）。 ?表4 房地产业企业法人单位和从业人员 ? 法人单位 （个） ? 从业人员 （人） ? 比重(%) 比重(%) 合 计 54 100.00 1282 100.00 房地产开发经营 22 40.74 418 32.61 物业管理 15 27.78 415 32.37 房地产中介服务 17 31.48 449 35.02 　　（二）资产负债和所有者权益 ?　　2004年末，房地产业企业法人单位资产合计为203971.8万元，负债合计为168236.8万元，所有者权益合计为35735万元。房地产业企业法人单位的资产负债率为82.48%，分行业看，房地产开发经营业为87.94%，物业管理业为50.30%，中介服务业为36.78%（详见表5）。 ?表5 房地产业企业法人单位资产负债和所有者权益 单位：万元 ? 资产合计 ? 负债合计 ? 所有者权益合计 ? 比重(%) 比重(%) 比重(%) 合 计 203971.8 100.00 168236.8 100.00 35735.0 100.00 房地产开发经营 181644.8 89.05 159738.0 94.95 21906.8 61.30 物业管理 2124.8 1.04 1068.8 0.64 1056.0 2.96 房地产中介服务 20202.2 9.91 7430.0 4.41 12772.2 35.74 　　（三）主营业务收入和利润总额 ?　　2004年，房地产业企业法人单位主营业务收入为61225.7万元，利润总额-2349.9万元（详见表6）。 ?表6 房地产业企业法人单位主营业务收入和利润总额 单位：万元 ? 主营业务收入 利润总额 合 计 61225.7 -2349.9 房地产开发经营 57381.7 -1942.8 物业管理 1062.9 -46.6 房地产中介服务