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虹桥办公楼项目
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项目报告
目 录
壹.古北办公楼项目分析---------------------------2
上海办公楼市场整体分析-------------------------2
虹桥·古北地区楼市简析-------------------------11
项目立地分析----------------------------------19
本项目方向性定位------------------------------22
古北办公楼项目分析
一 上海办公楼市场整体分析
在新的一年中,上海办公楼市场将承袭去年稳步上扬的态势,租售成交量将进一步放大
(一)今年市场前景
上海经济近年来继续保持快速增长的良好势头,巩固了作为国内经济、金融中心的地位,开始向建设世界级城市迈进;
当前,上海市场上对商务楼的需求强劲,但新增供应量并不太大,远远无法与住宅市场相比;
上海的甲级写字楼出现了供不应求的局面,供不应求的局面一再倒向部分地理位置优越的区域,写字楼租金在2004的第一季就呈现小幅上扬的趋势,但部分实力稍逊的租户也因承受不了高额租金从甲级写字楼迁至乙级写字楼;
随着众多跨国公司涌入上海,近期甲级写字楼供应又很有限,这种供不应求的局面促使写字楼的租金从去年下半年的低位开始上行;
从各个地段来看,2004年1—3月,小陆家嘴地区涨幅最大,单位租金从0.65美元上涨至0.7美元;南京西路、人民广场区域租金微幅上涨,基本到达一年来的最高值;淮海中路、徐家汇、虹桥开发区租金由于一直处于较高位置,因此这段时间虽相对保持平稳,仍然处于一年中的相对高位;
从上海写字楼的供应来看,未来五年,上海将迎来“商务楼宇经济”的大发展时期——小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设;
由于办公楼的开发周期较长,2004年上海写字楼供应将会小幅扩容,而2005-2008年则进入高峰期;从租金情况来看,由于甲级写字楼的需求持续看旺,租金会保持平稳上扬之势,乙级写字楼处于甲级的延伸带上,租金会维持现有水平;
第三产业和FDI(外商直接投资)的发展将是未来几年上海写字楼市场发展的主要动力。
(二)供需变化初探
目前,上海办公楼市场需求结构发生重大变化,高品质的甲级办公楼需求旺盛,如小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域,甲级办公楼出现了一时间的供不应求;
中低档的办公楼吸纳乏力,空置率呈现进一步加大的趋势,结构性的供大于求与供不应求同时并存;
近年来随着科技和经济的迅猛发展,使人们的办公越来越依赖于网络、通讯等设施,讲究效率和速度,因此市场对办公楼本身品质及其区位的要求也越来越高,而目前市场上的许多乙级、丙级办公楼设施落后、周围交通不便,难以满足客户的要求;
随着上海国际地位的提升,国内外有实力的企业大量进驻,在客观上形成对办公楼的巨大需求,该部分客户群一般会对办公的硬件软件有着更高的要求,甲级办公楼以优越的地理位置、便利的办公条件和完善的服务而受到青睐,甲级办公楼在相当长的时间内将会供不应求。
(三)商务环境多元发展
目前大量销售型办公楼主要分布于各区级副中心,商业氛围浓厚,且主要分布在内环线内、紧贴内环线区域,
人民广场核心区域也有一定量的销售型办公楼供应,但多为上世纪90年代建成、现带租约出售类型;
各区政府在大力发展住宅产业之后,纷纷将打造商务氛围作为提升区域形象的第二张牌;
上海的东南西北四个角已分别形成价格错落、结构完善的办公楼市场;
正在规划升级中的五角场地区、真如地区,今后两年中也有望逐渐发挥商务功能。
(四)北部地区的普陀虹口市场
该地区的市场供应量呈后劲十足的气势
普陀、虹口在目前的办公楼销售市场中属于中流区域,但借助西北物流中心规划的日益完善和四川北路商圈规划改造,区域成长性显得较强;
普陀长寿路沿线、虹口四川北路沿线的销售型办公楼的价格相对较低,主力价格段在7500元/㎡-9500元/㎡;
普陀区绿洲广场SO时代,去年5月的开盘价为5600元/㎡-6800 元/㎡,为装修小户型商住楼,几乎创可售型办公楼的最低;最高销售价格之一的绿地科创大厦,目前的售价为9000元/㎡-10000元/㎡,该大厦的大堂、公共走道等装修较精美,在同一区域内难有匹敌产品;
内部设施不能达到高档写字楼的智能化、信息化等要求,也是制约普陀、虹口众多办公楼向高端市
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