天玺国际广场2018年营销推广策略28P教学文稿.pptVIP

【天玺国际广场】 2012年营销推广策略 谨呈：苏宁环球领导 以02幢精装小户型为主，01幢辅助销售 02幢，化整为零，利用价格杠杆，层次化分割推盘销售； 01幢，顺势跟进，跟随销售。 销售策略思路： 分层销控，价格挤压，分阶段集中放量 层次一：7-16层（259套，13245㎡，约2.4亿） 层次二：17-25层（234套，12057㎡，约2.3亿） 层次三：26-29层（92套，4355㎡，约1.05亿） 销售层次（02幢）： 先两头后中间，分层分档分批销售 1月-6月，集中力量，最大程度销售7-16层产品； 4月-6月，执行365团立方，针对26-29层产品实行团购销售； 7月-12月，针对17-25层中间楼层进行全城强力蓄客，集中爆破。 销售阶段（02幢）： 销售目标（02幢）： 类 别 2012年 2013年 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 2012年总计 1季度 2季度 2013年总计 推盘控制 销售产品1 02幢7-16层、01幢持续销售 　 　 　 　 　 　 　 　 销售产品2 　 　 　 02幢26-29层，团立方　　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售产品3 蓄客 02幢17-25层，集中引爆销售 目标销售量 套数 　15 　23 　25 　55 　58 　60 　28 38　 62　 　61 　33 34　 444　 74　 57　 131　 面积（㎡） 780 1196 1300 2860 3016 3120 1456 1976 3224 3172 　1716 　1768 25584　 3840　 2964　 57309　 销售金额(万元） 1458.6 2236.5 2431 5348.2 5639.9 5834.4 2722.7 3695.1 6028.8 5931.6 6208.9 3291.2 50826.9 7180.8. 5542.6 12723.4　 差别定价，拉开距离，做足优惠空间 7-16层，现表价不变，优惠调整至一次性96折，按揭（纯商）98折，公积金（含组合）无优惠； 17-25层，拉高表价200元/㎡，取消所有优惠，挤压销售低楼层产品，同时为后续集中引爆做好铺垫； 26-29层，现表价不变，取消零售优惠，为4月团立方优惠留出充足空间。 （原有优惠方案由开发商控制，案场销售时可根据实际情况向开发商提出申请。） 价格策略（02幢）： 第二部分 营销推广 纵观市场趋势 ★ 2012年南京楼市前景不明，下行趋势依然严峻 ★ 调控维稳已定调，首置刚需政策或将松动 2012年政府将继续完善结构性减税政策，其中强调要稳步推进房产税改革试点。 2012年的房产税扩大试点似乎已势在必行。 住建部近日表示，首次购房家庭的贷款需求将优先保证。 据网上成交数据分析，仅靠刚需支撑的楼市销量难现大幅度反弹。未来很长一段时间内，南京楼市或将保持目前平稳的销量。 ★ 本案二期小户型存量大,回款压力较重 2012本案销售目标： 12个月 590套 约6.2亿 面对“严调控”的市场, 稳健，可持续营销是取胜关键！ 颂唐观点 a、限购小户型 本案二期590套精装小户型，70年产权（限购），60平米以下户型居多 b、低单价、低首付、低总价 15900元/㎡精装单价，面积40-78平米，最低首付19.9万 总价70-120万不等。 c、学区房 龙江核心地段，金陵汇文中小学、拉萨路小学，稀缺地段双学区房。 ★ 项目价值再梳理 根据项目特征，本案的主要客源我们分为以下三种： a、二套房客户——家庭出现住房紧张的客户 b、学区房客户——孩子大概在0至6岁的家庭 c、地段房客户——眷恋、向往本区域的住民 ★ 成交客户分析 d、投资客户 ——看好地段、学区的增值潜力 b、[学区客户]推广做足“教育”文章 根据现有成交客户分析，正如先前预测“双学区”依然是项目最具竞争力优势之一，所以12年的营销推广重点是做足“教育”牌，让“双名校学区”深入人心。 d、[投资客户]营销激活投资需求 在楼市下行见底的趋势下，正是持币投资者蠢蠢欲动之时，所以加重本案的“投资”属性，亦是12年本案营销推广的重点之一。 ★ 目标客群锁定及营销推广策略总纲 ★ 全年推广传播精神主线 [幸福，要趁早！] 幸福：正是目标客群现阶段所追求的一种生活理想。 幸福：正是由于本案地段、学区、配套、规划的支撑下的生活状态。 要趁早：本案低总价、低单价、精装小户等特点，让“幸福生活”早点到来。 幸福，要趁早！既是一种生活主张，又是一种投资理念。 无论是生活还是投资，幸福是终极目标。“要趁早”，是收获幸福的先决条件！ 成功，要趁早 恋爱，要趁早 买房，要趁早 投资，要趁早 成